A Lei do Inquilinato é a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e vale para o aluguel de casa, apartamento, sala ou loja. Quem vai assinar pode partir de um modelo de contrato de aluguel; quem vai sair antes do fim do prazo calcula a multa por quebra de contrato de aluguel.
O que a Lei 8.245/1991 regula e o que fica de fora
A lei vale para a locação de imóvel urbano (art. 1º), com três regimes: residencial (arts. 46 e 47), temporada (arts. 48 a 50) e não residencial (arts. 51 a 57). Ficam com o Código Civil e leis especiais os imóveis públicos, as vagas autônomas de garagem, os espaços de publicidade, os apart-hotéis e hotéis-residência e o arrendamento mercantil. O contrato pode ter qualquer prazo, mas a partir de dez anos depende da concordância do cônjuge (art. 3º). No que a lei não trata, valem o Código Civil e o Código de Processo Civil (art. 79).
Deveres do proprietário e do inquilino
O proprietário deve, pelo art. 22, entregar o imóvel em condições de uso, garantir o uso pacífico durante a locação, responder pelos defeitos anteriores ao contrato e dar recibo discriminado de tudo o que recebe, sem quitação genérica (incisos I, II, IV e VI). Se o inquilino pedir, o proprietário também fornece uma descrição minuciosa do estado do imóvel (V), o papel que encurta a discussão na vistoria de saída. Um recibo de aluguel que separe aluguel, condomínio e IPTU atende à regra do recibo.
O inquilino, pelo art. 23, paga em dia, no prazo do contrato ou, sem data fixada, até o 6º dia útil do mês seguinte (I). Usa o imóvel para o fim combinado e o devolve como recebeu, salvo o desgaste normal (II e III), avisa dos defeitos que cabem ao proprietário e conserta o que ele, a família ou as visitas estragaram (IV e V). Mudar a forma do imóvel exige consentimento por escrito (VI). Reparo urgente que cabe ao proprietário precisa ser aceito, mas, se passar de dez dias, o aluguel é abatido nos dias excedentes, e se passar de trinta o inquilino pode encerrar a locação (art. 26).
Quem paga IPTU, condomínio e as outras despesas
Para algumas despesas, como o IPTU, a lei admite que o contrato as passe ao inquilino; para outras, como as extraordinárias do condomínio, o texto não traz essa ressalva. Quando o contrato transfere tributos e despesas ordinárias, o proprietário pode cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se referem (art. 25).
| Despesa | Quem paga |
|---|---|
| IPTU e taxas do imóvelarts. 22, VIII, e 25 | Proprietário, salvo se o contrato passar ao inquilino |
| Seguro contra fogoart. 22, VIII | Proprietário, salvo se o contrato passar ao inquilino |
| Condomínio extraordinário: obra na estrutura, pintura de fachada, equipamento de segurança, constituição do fundo de reservaart. 22, X | Proprietário |
| Condomínio ordinário: salários, limpeza, água e luz das áreas comuns, manutenção de elevador e portariaart. 23, XII, §§ 1º e 2º | Inquilino, com orçamento e rateio mensal comprovados, que ele pode exigir a qualquer tempo |
| Taxa de administração da imobiliária e intermediação, inclusive a análise do cadastroart. 22, VII | Proprietário |
| Prêmio do seguro de fiança locatíciaart. 23, XI | Inquilino |
| Luz, gás, água, esgoto e telefone do imóvelart. 23, VIII | Inquilino |
| Defeito que já existia antes da locaçãoart. 22, IV | Proprietário |
| Dano causado pelo inquilino, pela família ou por visitasart. 23, V | Inquilino |
Fonte: Lei 8.245/1991, arts. 22, 23 e 25, texto do Planalto conferido em 07/11/2026.
Garantias: só uma por contrato
O proprietário escolhe uma de quatro garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). Exigir duas é nulo e é contravenção penal (arts. 37, parágrafo único, e 43, II). A caução em dinheiro tem teto de 3 meses de aluguel e fica numa caderneta de poupança, com os rendimentos devolvidos ao inquilino no fim (art. 38, § 2º). O seguro cobre todas as obrigações do inquilino, que paga o prêmio (arts. 23, XI, e 41). A calculadora de seguro fiança, caução ou fiador compara o custo de cada uma.
A garantia vale até a entrega das chaves, salvo cláusula em contrário (art. 39). Se o fiador morrer, falir ou se exonerar, o proprietário pode exigir outra garantia em trinta dias, e o fiador que se exonera de locação por prazo indeterminado responde por mais 120 dias depois de avisar (art. 40).
Quando o aluguel vence e o que diz o artigo 42
O valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem atrelado ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). Por regra, paga-se depois do mês usado, e cobrar adiantado é proibido (art. 20) e é contravenção penal (art. 43, III). As exceções são a temporada (art. 49) e o art. 42: na locação sem nenhuma garantia, o proprietário pode exigir o aluguel e os encargos até o 6º dia útil do mês que está começando. Sem garantia, o atraso também permite liminar de despejo em 15 dias (art. 59, § 1º, IX), que o inquilino evita depositando em juízo o total devido nesse prazo (§ 3º).
Reajuste anual e revisão do valor depois de três anos
O índice de correção é o do contrato (arts. 18 e 85), e a Lei 10.192/2001 anula reajuste com periodicidade inferior a um ano (art. 2º, § 1º). Para aplicar o índice sobre o seu valor, use a calculadora de reajuste de aluguel; o acumulado recente está na página do IGP-M dos últimos 12 meses, e as regras do aumento do aluguel têm guia própria.
Revisão é outra coisa. Depois de 3 anos de contrato ou do último acordo de valor, qualquer das partes pode pedir na Justiça que o aluguel vá ao preço de mercado (art. 19). O juiz pode fixar um aluguel provisório de até 80% do pedido, se quem pede é o proprietário, ou de pelo menos 80% do aluguel em vigor, se é o inquilino (art. 68, II).
Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta
Durante o prazo do contrato, não pode (art. 4º), salvo nos casos do art. 9º: acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento ou reparação urgente exigida pelo poder público. Já o inquilino pode sair antes, pagando a multa combinada reduzida pelo tempo cumprido, e fica dispensado dela se foi transferido pelo empregador para outra cidade e avisou por escrito com trinta dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único). Terminado o prazo, a regra depende do contrato:
- Escrito, de 30 meses ou mais (art. 46): termina no fim do prazo. Se o inquilino fica mais de trinta dias sem oposição, a locação segue por prazo indeterminado, e o proprietário pode pedir o imóvel sem dar motivo, com 30 dias para a saída. É a denúncia vazia.
- Verbal ou de menos de 30 meses (art. 47): a locação se prorroga sozinha, e a retomada só cabe com motivo previsto, a denúncia cheia. Contam os casos do art. 9º, o fim do emprego ligado à moradia, o uso próprio, do cônjuge ou de ascendente ou descendente sem imóvel próprio, a obra licenciada que aumente a área em pelo menos 20% e a locação com mais de 5 anos seguidos.
Pedir o imóvel para uso próprio e não usá-lo para esse fim em 180 dias da entrega, ou usar por menos de um ano, é crime, e o inquilino pode cobrar multa de 12 a 24 meses de aluguel (art. 44). Na venda do imóvel, o comprador pode encerrar a locação com 90 dias para a saída, salvo contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º).
Quantos dias o inquilino tem para sair do imóvel
Cada forma de término tem o seu prazo, espalhado por vários artigos da lei:
| Situação | Prazo para sair |
|---|---|
| Aviso do proprietário depois que o contrato de 30 meses ou mais venceu e a locação seguiu por prazo indeterminadoart. 46, § 2º | 30 dias |
| Imóvel vendido durante a locação, sem cláusula de vigência averbada na matrículaart. 8º | 90 dias |
| Fim do usufruto ou do fideicomisso de quem alugouart. 7º | 30 dias |
| Liminar em ação de despejo, nos casos do art. 59, com caução de 3 aluguéisart. 59, § 1º | 15 dias |
| Sentença de despejo, regra geralart. 63 | 30 dias |
| Sentença dada mais de 4 meses depois da citação, ou despejo por acordo, infração, falta de pagamento, obra urgente ou denúncia vaziaart. 63, § 1º | 15 dias |
| Inquilino que concorda em sair, na contestação, em ação por denúncia vazia, uso próprio ou obraart. 61 | 6 meses da citação |
| Morte de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvelart. 65, § 2º | Despejo suspenso até o 30º dia |
Fonte: Lei 8.245/1991, texto do Planalto conferido em 07/11/2026.
No sentido inverso, o inquilino que quer sair de locação por prazo indeterminado avisa por escrito com 30 dias; sem o aviso, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º).
Ação de despejo e liminar: como funciona
Despejo é a ação que o proprietário usa para reaver o imóvel, qualquer que seja o motivo (art. 5º). Trocar a fechadura ou retirar os móveis por conta própria não é forma de retomada prevista na lei. A ação corre no foro do imóvel, salvo foro escolhido no contrato, e segue nas férias forenses (art. 58).
A liminar é a ordem dada no início do processo, sem ouvir o inquilino: 15 dias para sair, com caução de 3 aluguéis prestada pelo proprietário. Ela só cabe quando a ação se funda em um destes casos (art. 59, § 1º):
- acordo escrito de desocupação, com duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses, não cumprido;
- fim do contrato de trabalho, quando a moradia era ligada ao emprego;
- fim da temporada, com a ação proposta em até trinta dias;
- morte do inquilino sem sucessor na locação, com pessoas não autorizadas no imóvel;
- sublocatário que permanece depois de extinta a locação;
- reparação urgente determinada pelo poder público;
- falta de nova garantia no prazo de trinta dias do art. 40;
- fim da locação não residencial, com a ação proposta em até trinta dias;
- falta de pagamento em locação sem nenhuma garantia.
No despejo por falta de pagamento, o inquilino ou o fiador evitam a rescisão depositando em juízo, em 15 dias da citação, o débito atualizado, com multas, juros, custas e honorários de 10%, se o contrato não fixar outro valor (art. 62, II). Essa purga da mora não vale para quem já a usou nos 24 meses anteriores à ação. Com a sentença, o prazo para sair é de 30 dias (art. 63); vencido, o despejo é executado, mas nunca até o 30º dia após a morte de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel (art. 65).
Preferência do inquilino na venda do imóvel
Na venda, promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento, o inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27) e trinta dias para aceitar a proposta por inteiro (art. 28). Ficam de fora a venda judicial, a permuta, a doação e operações como fusão e incorporação (art. 32), e o condômino do imóvel passa à frente do inquilino (art. 34).
Preterido, o inquilino cobra perdas e danos ou, depositando o preço e as despesas, fica com o imóvel, se pedir em até seis meses do registro da venda e se o contrato estava averbado na matrícula trinta dias antes dela (art. 33). Se a compra sair, entram os custos de ITBI, escritura e registro.
Benfeitorias: o que é indenizado na saída
Benfeitoria necessária conserva o imóvel, útil aumenta ou facilita o uso e voluptuária é de mero deleite (Código Civil, art. 96). Na locação, a necessária é indenizada mesmo sem autorização, a útil só se autorizada, e nas duas o inquilino pode reter o imóvel até ser pago (art. 35). A voluptuária não é indenizada, mas pode ser retirada no fim se a retirada não afetar a estrutura (art. 36). O art. 35 vale salvo cláusula expressa em contrário: com renúncia no contrato, não há indenização, e por isso o acerto deve ser feito por escrito antes da obra.
Locação para temporada: até 90 dias
Temporada é a locação para residência temporária por até 90 dias, para lazer, curso, tratamento de saúde, obra no próprio imóvel ou outro motivo de prazo certo (art. 48); se o imóvel for mobiliado, o contrato lista os móveis e o estado deles. O proprietário pode receber todo o aluguel adiantado e ainda exigir uma garantia (art. 49). Se o inquilino ficar mais de trinta dias depois do fim sem oposição, a locação passa a prazo indeterminado, sem pagamento adiantado, e a retomada só vem depois de 30 meses do início ou nos casos do art. 47 (art. 50). A calculadora temporada ou aluguel fixo compara a renda das duas opções.
Muitos anos de aluguel não dão direito ao imóvel
Tempo de aluguel não vira propriedade. A usucapião exige possuir o imóvel como seu (Código Civil, art. 1.238), e o inquilino possui por causa do contrato, reconhecendo que o imóvel é de outro: é a posse direta, que não apaga a do proprietário (art. 1.197) e mantém o caráter com que começou (art. 1.203). Por isso dez ou vinte anos de locação não levam à usucapião. A exceção, admitida pelo Enunciado 237 da III Jornada de Direito Civil, do Conselho da Justiça Federal, é um ato exterior e inequívoco de oposição ao dono, como parar de pagar e agir como proprietário à vista de todos; o prazo só conta desse ato.
O tempo muda outras regras. Com 3 anos cabe a revisão do valor (art. 19); na locação de menos de 30 meses, o proprietário pode retomar depois de 5 anos seguidos (art. 47, V); e, no comércio, cinco anos de contratos escritos com três anos no mesmo ramo dão direito à renovação (art. 51).
O que mudou na lei e o que ainda é projeto
O texto em vigor, conferido no Planalto em 07/11/2026, tem como última alteração a Lei 12.744/2012, que criou a locação sob encomenda (art. 54-A). Antes dela, a Lei 12.112/2009 acelerou o despejo: trouxe novos casos de liminar, entre eles a falta de pagamento em locação sem garantia, e negou a purga da mora a quem já a usou nos 24 meses anteriores.
O despejo em cartório é o PL 3.999/2020. Aprovado na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara em 10 de junho de 2025, ele aguardava em 07/11/2026 a decisão sobre um recurso que pede a votação no Plenário, e não vale para nenhum contrato. O que muda para parte dos proprietários está em outras leis: a reforma tributária no aluguel e o imposto sobre aluguel recebido de pessoa física, pago no carnê-leão.
Limitações deste guia
Este guia resume a Lei 8.245/1991 como está publicada no Planalto em novembro de 2026 e não é orientação jurídica para um caso concreto. O contrato, a convenção do condomínio e as decisões dos tribunais mudam o resultado de muitas situações. Diante de notificação, ação de despejo ou cobrança, procure um advogado ou a Defensoria Pública do seu estado. Veja também como validamos os cálculos das ferramentas citadas aqui.
Fontes oficiais
- Lei 8.245/1991, Lei do Inquilinato (Planalto): texto em vigor.
- Código Civil, texto compilado (Planalto): benfeitorias (art. 96), posse direta (arts. 1.197 e 1.203) e usucapião (art. 1.238).
- Lei 10.192/2001 (Planalto): reajuste com periodicidade mínima de um ano (art. 2º, § 1º).
- PL 3.999/2020, despejo extrajudicial (Câmara dos Deputados): tramitação do projeto, consultada em 07/11/2026.
- Enunciado 237 da III Jornada de Direito Civil (Conselho da Justiça Federal): mudança do caráter da posse.
Conclusão
A lei dá estabilidade ao inquilino enquanto o contrato corre e caminhos definidos ao proprietário quando ele termina. Antes de assinar, confira o prazo, a garantia e o índice de reajuste. Comece pelo modelo de contrato de aluguel, compare o custo do seguro fiança com a caução e o fiador e guarde cada recibo de aluguel discriminado. As demais calculadoras de imóveis cobrem financiamento, compra e venda.