Calculadora de Financiamento Imobiliário
Calcule a parcela do financiamento imobiliário pelos sistemas PRICE e SAC. Veja o total pago e os juros ao longo do prazo.
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Num financiamento imobiliário, você financia o valor do imóvel menos a entrada. No sistema SAC as parcelas começam mais altas e caem ao longo do tempo; no sistema Price elas são fixas. A calculadora mostra a primeira e a última parcela, o total pago e os juros em cada sistema.
Como funciona este cálculo
A taxa anual informada é convertida em taxa mensal equivalente. No SAC, a amortização é constante (saldo dividido pelo número de meses) e os juros caem a cada mês, reduzindo a parcela. No Price, a parcela é fixa e calculada pela fórmula de anuidade.
Em regra, o SAC paga menos juros no total, mas exige renda maior no começo. Antes de financiar, avalie também se vale mais a pena alugar na calculadora alugar ou comprar.
Fórmula
Taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1
Price: Parcela = PV × i × (1+i)ⁿ ÷ [(1+i)ⁿ − 1]
SAC: Amortização = PV ÷ n; Parcela = Amortização + saldo × i
Base: matemática financeira dos sistemas SAC e Price. Compare com a simulação oficial do banco (CET inclui seguros e taxas).
Limitações
- Não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração nem custos de cartório e ITBI, que elevam o custo real.
- Usa taxa fixa; financiamentos com TR ou taxa variável terão parcelas diferentes ao longo do tempo.
- Não considera amortizações extraordinárias (FGTS, aportes), que reduzem juros e prazo.
- Estimativa para planejamento; o valor oficial é o do contrato e da simulação do banco.
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Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: Matemática financeira / sistema PRICE/SAC.
Fontes oficiais
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Perguntas frequentes
Qual a diferença entre os sistemas PRICE e SAC?
No sistema PRICE, as parcelas são fixas do início ao fim. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização (parte do principal) é fixa, mas os juros vão diminuindo à medida que o saldo devedor cai, resultando em parcelas decrescentes. No início, as parcelas do SAC são mais altas que as do PRICE, mas o total pago no SAC costuma ser menor por causa dos juros.
Quanto de entrada o banco exige para financiamento imobiliário?
A maioria dos bancos exige entrada de pelo menos 20% do valor do imóvel (financiam até 80%). No sistema SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com recursos do FGTS, o financiamento pode chegar a 90% para imóveis de até determinado valor. Cada banco tem suas próprias regras, compare antes de escolher.
Posso usar o FGTS para financiar um imóvel?
Sim, desde que o trabalhador tenha ao menos 3 anos de trabalho sob regime do FGTS (não precisa ser consecutivos), não possua outro imóvel financiado pelo SFH e o imóvel seja para uso próprio e esteja localizado na cidade onde o trabalhador trabalha ou reside. O FGTS pode ser usado na entrada, amortização ou pagamento de parcelas.
Quais são os custos extras no financiamento imobiliário?
Além das parcelas, considere: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), varia de 2% a 3% do valor do imóvel conforme o município; custas de cartório (escritura e registro), 1% a 2% do valor; tarifas bancárias (avaliação, abertura de crédito); seguro obrigatório (MIP e DFI, incluídos nas parcelas). Esses custos podem somar 4% a 6% do valor do imóvel.
Vale a pena amortizar o financiamento antecipadamente?
Geralmente sim, pois você paga menos juros no total. No PRICE, a amortização antecipada reduz o prazo (mais vantajoso financeiramente) ou o valor das parcelas. No SAC, o efeito é similar. A decisão depende da taxa do financiamento comparada ao rendimento que o dinheiro teria investido. Se a taxa de juros do financiamento for maior que o rendimento do investimento, amortize.