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Modelo de Contrato de Aluguel Residencial para Preencher

Preencha os dados e veja o contrato de locação residencial montado na hora, com cada cláusula ligada ao artigo da Lei do Inquilinato. Baixe em PDF, imprima ou copie o texto.

Publicado pela equipe editorial ValorFinal, com conferência humana em andamento, sob responsabilidade de Cesar GargiuloLei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Código Civil e Lei 6.015/1973
Revisão especializada: pendente(ver o que isso quer dizer)

Nenhum corretor de imóveis, advogado ou analista de crédito revisou estas contas. O ValorFinal não tem esses profissionais no time e não atribui revisão a quem não revisou. Para decidir sobre um contrato, leve os números ao banco e a um profissional habilitado.

A revisão técnica cobre implementação das fórmulas, testes automatizados, conferência dos limites de cada faixa e leitura dos documentos citados em cada fonte.

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Tipo de contrato

Traz também vistoria, benfeitorias, venda do imóvel e desfazimento da locação.

Locador (dono do imóvel)
Locatário (inquilino)
Imóvel alugado

Cômodos, vaga de garagem, móveis que ficam no imóvel.

Prazo e aluguel

De 12 a 119 meses. Com 30 ou mais, a locação termina no fim do prazo sem aviso (art. 46).

O fim do contrato sai do início e do prazo.

Valor mensal, sem condomínio e sem IPTU.

O aluguel de cada mês é pago até esse dia do mês seguinte.

Forma de pagamento

Índice de reajuste (a cada 12 meses)

IPCA: a inflação oficial do país, calculada pelo IBGE.

Garantia (só uma, art. 37)

Caução em dinheiro, no máximo 3 aluguéis (art. 38, § 2º)

O valor sai do aluguel informado acima. O depósito é em poupança, e os rendimentos são do inquilino.

Mais cláusulasIPTU, condomínio, multas, benfeitorias e venda do imóvel

IPTU e taxas do imóvel

Pela lei o IPTU é do proprietário, mas o contrato pode passá-lo ao inquilino (art. 22, VIII).

Condomínio

Despesas ordinárias ficam com o inquilino e as extraordinárias com o proprietário (arts. 22, X, e 23, XII).

De 0 a 12 aluguéis, reduzida na proporção do tempo já cumprido (art. 4º).

De 0% a 10% sobre o valor em atraso.

Benfeitorias feitas pelo inquilino

As necessárias e as úteis autorizadas são indenizadas, com direito de retenção (art. 35).

O que você digita fica só no seu navegador: o contrato é montado aqui, não vai para servidor nenhum e não fica guardado nesta página.

Este é um modelo de referência e não substitui a orientação de um advogado: confira cada cláusula com a outra parte antes de assinar. A lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único) e cobrar o aluguel adiantado (art. 20). As exceções são a locação sem garantia, em que o aluguel pode ser exigido até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42), e a locação para temporada (art. 49). Para escolher a garantia pelo custo, compare na calculadora de seguro fiança e caução de aluguel.

Contrato completo com 12 cláusulas · 30 meses · reajuste anual pelo IPCA · caução de 3 aluguéis

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL

Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)

LOCADOR: ______________________, ____________, ____________, ____________, inscrito(a) no CPF sob o nº ___.___.___-__, residente e domiciliado(a) em ______________________________________________.

LOCATÁRIO: ______________________, ____________, ____________, ____________, inscrito(a) no CPF sob o nº ___.___.___-__, residente e domiciliado(a) em ______________________________________________.

As partes acima identificadas celebram este contrato de locação de imóvel residencial urbano, regido pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), nas condições a seguir. Os artigos citados sem indicação de outra lei são dessa lei.

Cláusula 1ª - Do imóvel e da finalidade

O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel residencial urbano situado em ______________________________________________, ____________/____, assim descrito: ______________________________________________.

O imóvel destina-se exclusivamente à moradia do LOCATÁRIO e de sua família, que o usarão com o mesmo cuidado que teriam se fosse seu (art. 23, II).

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem de consentimento prévio e por escrito do LOCADOR (art. 13).

Cláusula 2ª - Do prazo

O prazo da locação é de 30 (trinta) meses, com início em ____/____/________ e término em ____/____/________.

Terminado o prazo, a locação se encerra independentemente de notificação ou aviso (art. 46). Se o LOCATÁRIO continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do LOCADOR, a locação fica prorrogada por prazo indeterminado, nas mesmas condições (art. 46, § 1º), e o LOCADOR poderá encerrá-la a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º).

Na locação por prazo indeterminado, o LOCATÁRIO pode encerrá-la a qualquer tempo, avisando o LOCADOR por escrito com 30 dias de antecedência (art. 6º).

Cláusula 3ª - Do aluguel e do pagamento

O aluguel mensal é de R$ ____________ (______________________).

O LOCATÁRIO pagará o aluguel até o dia 10 do mês seguinte ao vencido, por PIX, na chave indicada por escrito pelo LOCADOR (art. 23, I).

O LOCADOR entregará recibo discriminado de cada pagamento, sem quitação genérica (art. 22, VI).

O pagamento feito depois do vencimento terá multa de 10% sobre o valor em atraso, mais juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil e correção monetária pelo índice de reajuste deste contrato.

Cláusula 4ª - Do reajuste

O aluguel será reajustado a cada 12 meses, contados do início da locação, pela variação acumulada do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo IBGE, nos 12 meses anteriores ao reajuste. O primeiro reajuste será 12 meses depois do início da locação.

O reajuste é anual, como exige a Lei nº 10.192/2001 (art. 2º, § 1º), e as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel (art. 18). Se o índice deixar de ser divulgado, será usado o índice oficial que o substituir.

Cláusula 5ª - Dos encargos

Ficam a cargo do LOCATÁRIO as contas de energia elétrica, gás, telefone, água e esgoto do período da locação (art. 23, VIII), além dos serviços que ele mesmo contratar.

O IPTU e as taxas que incidem sobre o imóvel serão pagos pelo LOCATÁRIO, como permite o art. 22, VIII, e o LOCADOR poderá cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se referirem (art. 25).

As despesas ordinárias de condomínio, que são as necessárias à administração do prédio, como salários dos empregados, consumo das áreas comuns, limpeza, conservação e pequenos reparos, serão pagas pelo LOCATÁRIO (art. 23, XII e § 1º), desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal (art. 23, § 2º).

As despesas extraordinárias de condomínio, como obras na estrutura do prédio, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança e constituição do fundo de reserva, cabem ao LOCADOR (art. 22, X e parágrafo único).

Cláusula 6ª - Da garantia

Como garantia, o LOCATÁRIO entrega ao LOCADOR caução em dinheiro de R$ ____________, equivalente a 3 (três) aluguéis. O LOCADOR depositará o valor em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencerão ao LOCATÁRIO quando a soma for levantada (art. 38, § 2º).

Ao fim da locação, a caução será devolvida ao LOCATÁRIO com os rendimentos, descontados os débitos que ele tiver em razão deste contrato.

É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia neste contrato (art. 37, parágrafo único).

Cláusula 7ª - Da devolução antecipada do imóvel

Durante o prazo deste contrato, o LOCADOR não poderá reaver o imóvel (art. 4º), ressalvadas as hipóteses do art. 9º.

O LOCATÁRIO poderá devolvê-lo antes do fim do prazo pagando multa de 3 (três) aluguéis vigentes na data da devolução, reduzida na proporção do tempo já cumprido do contrato: a multa devida corresponde a 3 aluguéis multiplicados pelo número de meses que faltam e divididos pelos 30 meses do prazo (art. 4º).

Fica dispensado da multa o LOCATÁRIO que devolver o imóvel por ter sido transferido pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra localidade, desde que avise o LOCADOR por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Cláusula 8ª - Da vistoria e da conservação do imóvel

Antes da entrega das chaves, as partes farão a vistoria do imóvel e assinarão um laudo, com fotos, que descreve o estado dos cômodos, das instalações e dos acessórios, com referência aos defeitos existentes (art. 22, V). O laudo de vistoria de entrada faz parte deste contrato.

Ao fim da locação, o LOCATÁRIO devolverá o imóvel no estado descrito no laudo, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III).

O LOCATÁRIO comunicará ao LOCADOR qualquer dano ou defeito cuja reparação caiba a este (art. 23, IV), reparará os danos que causar (art. 23, V) e permitirá a vistoria do imóvel pelo LOCADOR, em dia e hora combinados com antecedência (art. 23, IX). O LOCADOR responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV).

Cláusula 9ª - Das benfeitorias e modificações

O LOCATÁRIO não poderá modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do LOCADOR (art. 23, VI).

As benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas por escrito, serão indenizadas pelo LOCADOR e permitem ao LOCATÁRIO reter o imóvel até a indenização (art. 35).

As benfeitorias voluptuárias não serão indenizadas e poderão ser retiradas pelo LOCATÁRIO ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

Cláusula 10ª - Da venda do imóvel e do direito de preferência

Se o LOCADOR decidir vender o imóvel, o LOCATÁRIO terá preferência para comprá-lo em igualdade de condições com terceiros, devendo ser informado de todas as condições do negócio (art. 27), e terá 30 dias para aceitar a proposta (art. 28).

Se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador poderá denunciar este contrato, concedendo 90 dias para a desocupação, desde que o faça em até 90 dias do registro da venda (art. 8º, caput e § 2º).

Cláusula 11ª - Do desfazimento da locação

A locação poderá ser desfeita por acordo entre as partes, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e dos encargos, ou para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser feitas com o LOCATÁRIO no imóvel (art. 9º).

Cláusula 12ª - Do foro e das disposições finais

Nos pontos não previstos neste contrato, aplicam-se a Lei nº 8.245/1991 e o Código Civil.

Fica eleito o foro da comarca de ____________/____, onde está o imóvel, para resolver as questões deste contrato (art. 58, II).

Por estarem de acordo, as partes assinam este contrato em 2 (duas) vias de igual teor, na presença de 2 (duas) testemunhas.

____________/____, ____ de ______________ de ________.

LOCADOR
LOCATÁRIO

Testemunhas

1. Nome:

CPF:

2. Nome:

CPF:

Modelo de referência gerado em valorfinal.com.br/modelo-de-contrato-de-aluguel. Não substitui a orientação de um advogado: as partes devem conferir cada cláusula antes de assinar. A Lei 8.245/1991 proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único) e cobrar o aluguel antecipadamente (art. 20), salvo na locação sem garantia, em que ele pode ser exigido até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42), e na locação para temporada (art. 49).

Para editar no Word ou no Google Docs, copie o texto e cole no editor. Para dar recibo de cada pagamento, use o recibo de aluguel.

O que um contrato de aluguel precisa ter

Um contrato de aluguel residencial precisa identificar as partes e o imóvel e dizer o prazo, o valor, o dia e a forma de pagamento, o índice de reajuste e a garantia. No que ele não disser, valem as regras gerais da Lei 8.245/1991. O que mais faz diferença:

  • prazo de 30 meses ou mais, para a locação terminar na data marcada sem aviso (art. 46);
  • reajuste a cada 12 meses por um índice escolhido, como IPCA ou IGP-M (Lei 10.192/2001, art. 2º);
  • uma garantia só: caução em dinheiro de até 3 aluguéis, fiador, seguro fiança ou título de capitalização (art. 37);
  • multa por saída antecipada proporcional ao tempo que falta (art. 4º);
  • quem paga IPTU, condomínio e contas de consumo (arts. 22 e 23);
  • laudo de vistoria de entrada e duas testemunhas, que a lei exige para averbar o contrato na matrícula (art. 33).

O modelo acima escreve cada uma dessas cláusulas com o artigo da lei ao lado.

Contrato de aluguel simples ou completo

O contrato simples traz o essencial: partes, imóvel, prazo, aluguel, reajuste, encargos, garantia, multa e foro. Ele vale, e no que não disser entram os artigos da Lei 8.245/1991. Sem data de pagamento, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte (art. 23, I). Sem multa combinada, quem fixa a multa pela saída antecipada é o juiz (art. 4º). Sem cláusula de benfeitorias, as obras necessárias feitas pelo inquilino são indenizadas (art. 35).

O completo acrescenta quatro cláusulas: a vistoria de entrada, a regra das benfeitorias, a venda do imóvel com o direito de preferência do inquilino e as hipóteses de desfazimento da locação. A diferença aparece na entrega das chaves, porque o imóvel é devolvido no estado descrito no laudo, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III), e sem laudo não há com o que comparar.

Contrato de aluguel de casa ou de apartamento

A lei é a mesma para casa e apartamento, e o modelo também. Muda o condomínio: em apartamento ou casa em condomínio fechado, deixe a opção marcada para o contrato dividir as despesas ordinárias, do inquilino, e as extraordinárias, do proprietário. Em casa de rua, desmarque. Na descrição do imóvel, liste o que vai junto com a locação, como vaga de garagem, quintal, armários e eletrodomésticos, porque é essa descrição que a vistoria confere na devolução.

Registro em cartório e firma reconhecida: quando valem a pena

O contrato de aluguel vale a partir da assinatura, sem registro e sem firma reconhecida. O cartório entra em dois casos da Lei 8.245/1991, e os dois protegem o inquilino quando o imóvel é vendido.

Para a locação continuar depois da venda

Sem proteção, quem compra o imóvel pode pedir a desocupação em 90 dias (art. 8º). Para o comprador ter de respeitar a locação até o fim, o contrato precisa ter prazo determinado, cláusula de vigência em caso de venda e estar registrado na matrícula do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 3). O modelo traz essa cláusula como opção, em Mais cláusulas.

Para o inquilino poder comprar o imóvel

O inquilino tem preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros (art. 27). Se for deixado de fora, só pode ficar com o imóvel depositando o preço quando o contrato tiver sido averbado na matrícula ao menos 30 dias antes da venda, e a averbação exige a assinatura de duas testemunhas (art. 33).

Para registrar o contrato, o cartório de registro de imóveis exige as firmas das partes e das testemunhas reconhecidas (Lei 6.015/1973, art. 221, II). Fora desses casos, reconhecer firma é opcional: serve de prova de quem assinou, e o preço do serviço é fixado por cada estado.

O contrato de aluguel residencial segue a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Preencha as partes, o imóvel, o prazo, o valor e a garantia: o modelo escreve as cláusulas com o artigo da lei de cada uma, calcula o término e o primeiro reajuste, e você baixa o contrato em PDF, imprime ou copia o texto para editar no Word.

Como montar o contrato de aluguel

  1. Escolha a versão. O contrato completo tem 12 cláusulas e o simples, 8: ele deixa de fora a vistoria, as benfeitorias, a venda do imóvel e o desfazimento da locação, que passam a seguir só a lei.
  2. Preencha locador e locatário com nome, CPF e endereço. O CPF é conferido pelo dígito verificador, e o campo em branco vira uma linha para completar à mão.
  3. Informe o prazo e o início. O término é a véspera do mesmo dia no mês final, pela regra do Código Civil (art. 132, § 3º): um contrato de 30 meses que começa em 01/12/2026 termina em 31/05/2029.
  4. Escolha o índice de reajuste e uma garantia. Só na locação sem garantia o modelo oferece cobrar o aluguel no começo do mês, porque é a única hipótese em que a lei permite (art. 42).
  5. Confira o texto com a outra parte, imprima as vias e colha as assinaturas das partes e de duas testemunhas.

Antes de fechar o valor, veja como calcular o valor do aluguel pela rentabilidade do imóvel. No aniversário do contrato, a calculadora de reajuste de aluguel aplica o índice escolhido, e o IGP-M acumulado mostra a variação de quem escolheu esse índice. Se o inquilino sair antes do prazo, a multa por quebra de contrato de aluguel sai proporcional ao tempo que falta. As regras gerais de direitos e deveres estão na Lei do Inquilinato.

Método

Término = início + prazo em meses, menos 1 dia (Código Civil, art. 132, § 3º)

Multa devida = multa em aluguéis × meses que faltam ÷ meses do prazo (art. 4º). Exemplo: 3 × 18 ÷ 30 = 1,8 aluguel

Caução em dinheiro = aluguel × meses de caução, no máximo 3 (art. 38, § 2º)

Base: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Lei 10.192/2001 (art. 2º), Lei 6.015/1973 (arts. 167 e 221), Código Civil (arts. 132, 406, 827, 828 e 1.647) e Súmula 335 do STJ, conferidos em 07/11/2026. Modelo de texto, não é orientação jurídica.

O que este modelo não resolve

  • Locação para temporada, de até 90 dias, e locação comercial têm regras próprias na mesma lei (arts. 48 e 51) e não cabem neste modelo.
  • Vaga de garagem avulsa, espaço de publicidade, apart-hotel e imóvel público ficam fora da Lei do Inquilinato (art. 1º, parágrafo único).
  • Locador ou inquilino empresa precisa de qualificação com CNPJ e representante. Com mais de um locador ou de um inquilino, todos assinam e respondem juntos, salvo cláusula em contrário (art. 2º).
  • Contrato de 10 anos ou mais depende da concordância do cônjuge (art. 3º), e por isso o prazo do modelo vai até 119 meses.
  • O aluguel recebido entra no imposto de renda do proprietário: veja o imposto sobre aluguel.
  • Nada do que você digita é enviado ou guardado. Veja como validamos o conteúdo.

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Lei do Inquilinato: direitos do inquilino e do proprietário, prazos e despejo

O que a Lei 8.245/1991 diz sobre o aluguel de imóvel urbano: deveres do proprietário e do inquilino, garantias, reajuste e revisão, quando o imóvel pode ser pedido de volta, prazos para desocupar, ação de despejo e liminar, preferência na venda, benfeitorias e temporada.

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Atualizado em . Fontes: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Código Civil e Lei 6.015/1973.

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Como validamos

Fontes e referências

Links externos para o que foi consultado na construção desta página, com a natureza de cada fonte identificada. O conteúdo delas pode mudar sem aviso; em caso de divergência, vale sempre a fonte primária.

Perguntas frequentes

Contrato de aluguel feito sem advogado tem validade?

Tem. A Lei 8.245/1991 não exige forma especial nem a participação de advogado: o contrato vale entre locador e inquilino a partir da assinatura, e a própria lei reconhece até a locação combinada só de palavra (art. 47). A segurança vem do conteúdo, com as partes identificadas, o imóvel descrito, o prazo, o valor, o reajuste, a garantia e as assinaturas. Vale procurar um advogado quando o caso foge do comum, como imóvel com vários donos ou inquilino que é empresa.

Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Para valer entre as partes, não. O registro na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis, só faz diferença em dois casos. O primeiro é manter a locação se o imóvel for vendido: o contrato precisa ter prazo determinado, cláusula de vigência e estar na matrícula (art. 8º da Lei 8.245/1991). O segundo é o direito de preferência: o inquilino deixado de fora da venda só pode ficar com o imóvel, depositando o preço, se o contrato foi averbado ao menos 30 dias antes dela (art. 33).

O contrato de aluguel precisa de testemunhas e firma reconhecida?

Não para ter validade, mas os dois passam a contar se o contrato for ao cartório. A averbação na matrícula do imóvel exige a assinatura de duas testemunhas (art. 33, parágrafo único, da Lei 8.245/1991), e, para registrar o contrato, o cartório de registro de imóveis exige as firmas das partes e das testemunhas reconhecidas (Lei 6.015/1973, art. 221, II). Se o contrato fica só com as partes, reconhecer firma é opcional e serve como prova de quem assinou.

Por que o contrato de aluguel costuma ter 30 meses?

Porque 30 meses é o prazo que muda a regra do fim da locação. Com 30 meses ou mais, o contrato termina na data marcada sem necessidade de aviso, e se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição a locação passa a prazo indeterminado, que o dono pode encerrar com 30 dias de aviso (art. 46 da Lei 8.245/1991). Com prazo menor, a locação se prorroga sozinha e o dono só retoma o imóvel nos casos do art. 47, como uso próprio ou locação com mais de cinco anos seguidos.

O dono do imóvel pode pedir caução e fiador ao mesmo tempo?

Não. A Lei 8.245/1991 proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único), e exigir duas é contravenção penal (art. 43, II). As modalidades da lei são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A caução em dinheiro vai até 3 aluguéis, depositados em poupança com os rendimentos para o inquilino (art. 38, § 2º), e o título de capitalização entra como caução.

O locador pode cobrar o aluguel adiantado?

Em regra, não: o aluguel é pago depois do mês vencido, e o art. 20 da Lei 8.245/1991 proíbe exigir o pagamento antecipado. Há duas exceções. Na locação sem nenhuma garantia, o locador pode exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42). Na locação para temporada, de até 90 dias, ele pode receber todos os aluguéis de uma vez (art. 49). Cobrar adiantado fora desses casos é contravenção penal (art. 43, III).

Quem paga o IPTU e o condomínio no aluguel?

Pela Lei 8.245/1991, o IPTU é do proprietário, mas o contrato pode passá-lo ao inquilino (art. 22, VIII), e então o locador pode cobrá-lo junto com o aluguel (art. 25). No condomínio a lei separa as despesas: as ordinárias, como salários dos funcionários, limpeza e manutenção das áreas comuns, são do inquilino (art. 23, XII); as extraordinárias, como obras na estrutura, pintura da fachada e constituição do fundo de reserva, são do proprietário (art. 22, X). Água, luz e gás ficam com o inquilino (art. 23, VIII).

O que o contrato deve dizer sobre sair antes do fim do prazo?

Deve trazer a multa e deixar claro que ela é proporcional, porque a Lei 8.245/1991 manda reduzi-la na proporção do tempo já cumprido (art. 4º). Com multa de 3 aluguéis num contrato de 30 meses, quem sai depois de 18 meses paga 3 × 12 ÷ 30 = 1,2 aluguel. Quem é transferido pelo empregador para outra cidade e avisa por escrito com 30 dias de antecedência não paga multa (art. 4º, parágrafo único). Durante o prazo, o dono não pode pedir o imóvel de volta, salvo nos casos do art. 9º.