IR na Venda de Imóvel: Calculadora do Ganho de Capital
Calcule o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda do imóvel: ganho, fatores de redução, isenção do único imóvel até R$ 440 mil e isenção por reinvestir em outro imóvel em 180 dias.
Esta calculadora estima o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda do imóvel: calcula o ganho, aplica os fatores de redução e verifica as isenções (único imóvel até R$ 440 mil e reinvestimento em 180 dias).
Como funciona este cálculo
O ganho de capital é o valor da venda menos o custo de aquisição e as despesas dedutíveis. Sobre ele incidem os fatores de redução FR1/FR2 (quanto mais antigo o imóvel, menor o imposto) e as isenções. O imposto final é progressivo, a partir de 15%, e recolhido por DARF (código 4600).
Veja também quanto o imóvel valorizou pelo índice oficial, os custos de compra que entram no custo de aquisição e o IR sobre o aluguel se você é locador.
Fórmula
Ganho = valor da venda − custo de aquisição − despesas dedutíveis
Ganho tributável = ganho × FR1 × FR2 × (1 − fração reinvestida)
Imposto = alíquota progressiva (15% a 22,5%) sobre o ganho tributável
Base: Lei 11.196/2005 (art. 39 e 40), Lei 13.259/2016 (alíquotas progressivas), Lei 9.250/1995 (art. 23) e IN SRF 84/2001. DARF código 4600.
Limitações
- Para imóveis adquiridos antes de 1996, aplica o FR1 desde jan/1996 e não modela a redução por antiguidade do art. 18 da Lei 7.713/88 (pré-1988).
- A apuração oficial é feita no programa GCAP da Receita Federal.
- A isenção por reinvestimento só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
- Estimativa educativa; em situações específicas, consulte um contador.
Calculadoras relacionadas
Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: Lei 11.196/2005 (art. 39 e 40) e Lei 13.259/2016 / Receita Federal (GCAP).
Fontes oficiais
Links externos para os documentos oficiais consultados na construção desta página. O conteúdo deles pode mudar sem aviso; em caso de divergência, vale sempre a fonte oficial.
Incorpore esta calculadora no seu site (grátis)
Copie e cole o código no seu site. A calculadora se atualiza sozinha e o crédito ao ValorFinal é mantido.
Perguntas frequentes
Quem vende um imóvel paga imposto de renda?
Paga imposto sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição (corrigido pelos fatores de redução). Se não houve ganho, ou se a venda se enquadra em uma isenção, não há imposto. O recolhimento é por DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, com apuração no programa GCAP da Receita.
Qual a alíquota do imposto sobre a venda de imóvel?
A alíquota é progressiva (Lei 13.259/2016): 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Para a maioria das vendas residenciais, a alíquota aplicável é a de 15%. O imposto incide sobre o ganho (depois das reduções), não sobre o valor total da venda.
Quando a venda do imóvel é isenta de imposto?
As principais isenções: (1) único imóvel vendido por até R$ 440.000, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos; (2) venda de imóvel residencial cujo produto seja aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (isenção total se reinvestir tudo, proporcional se reinvestir parte) - benefício que só pode ser usado uma vez a cada 5 anos; (3) imóveis adquiridos até 1969. A calculadora trata das duas primeiras.
O que são os fatores de redução FR1 e FR2?
São percentuais que reduzem o ganho de capital conforme o tempo que você foi dono do imóvel (Lei 11.196/2005). O FR1 vale para o período de janeiro de 1996 a novembro de 2005 e o FR2 de dezembro de 2005 até a venda. Quanto mais antigo o imóvel, maior a redução e menor o imposto. A calculadora aplica os dois automaticamente a partir das datas de compra e venda.
Quais despesas posso abater do ganho?
Podem aumentar o custo de aquisição (e assim reduzir o ganho): a corretagem paga na venda, as benfeitorias e reformas comprovadas com documentos, o ITBI e as despesas de cartório pagas na compra, e juros de financiamento em alguns casos. Some essas despesas no campo correspondente; guarde os comprovantes, pois a Receita pode exigi-los.
Comprei o imóvel financiado. Qual é o custo de aquisição?
O custo de aquisição é o valor pago pelo imóvel mais as despesas que integram esse custo (ITBI, cartório, corretagem da compra, benfeitorias). Os juros do financiamento, em regra, também podem compor o custo. Não confunda com o saldo devedor: o que importa é o valor de aquisição declarado e os custos comprovados, não quanto ainda falta pagar ao banco.