Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse longa e tranquila, como se a pessoa fosse dona, pelo tempo que a lei fixa. O prazo vai de 2 a 15 anos conforme a modalidade, e o reconhecimento sai no cartório de registro de imóveis, quando ninguém se opõe, ou na Justiça. Quando o dono registrado aparece e aceita vender, a via regular é a compra, com ITBI, escritura e registro.
O que significa usucapião de imóvel
É a aquisição da propriedade por quem possui o imóvel como dono, sem interrupção e sem oposição, durante o prazo da lei (Código Civil, art. 1.238). Ninguém vende nada. A propriedade nasce da posse prolongada, e por isso a usucapião é chamada de aquisição originária. Pelo mesmo motivo, o Conselho Nacional de Justiça manda o registrador não exigir o ITBI no registro (Provimento CNJ 149/2023, art. 421).
O reconhecimento é declaratório: a propriedade foi adquirida quando o prazo se completou, e a sentença ou o registro feito no cartório apenas a declaram e a levam para a matrícula (arts. 1.238 e 1.241). Depois disso, o novo dono pode usar, alugar, vender e deixar o imóvel de herança como qualquer proprietário (art. 1.228). O Código Civil de 2002 trata a palavra no feminino, a usucapião, mas o masculino, o usucapião, é comum no dia a dia e nas buscas.
Tipos de usucapião, prazos e base legal
São seis modalidades para imóvel. A extraordinária e a ordinária têm versões com prazo menor, o que dá oito linhas na tabela:
| Modalidade | Prazo | O que mais a lei exige |
|---|---|---|
| ExtraordináriaCódigo Civil, art. 1.238 | 15 anos | Só a posse como dono; não precisa de título nem de boa-fé |
| Extraordinária com moradia ou obraCódigo Civil, art. 1.238, parágrafo único | 10 anos | Morar no imóvel ou ter feito nele obras ou serviços de caráter produtivo |
| OrdináriaCódigo Civil, art. 1.242 | 10 anos | Justo título e boa-fé |
| Ordinária com registro canceladoCódigo Civil, art. 1.242, parágrafo único | 5 anos | Compra paga com base no registro do cartório, cancelado depois, e moradia ou investimento de interesse social e econômico |
| Especial urbanaConstituição, art. 183; Código Civil, art. 1.240; Estatuto da Cidade, art. 9º | 5 anos | Área ou edificação urbana de até 250 m², usada como moradia, sem ser dono de outro imóvel; uma vez só |
| Especial ruralConstituição, art. 191; Código Civil, art. 1.239 | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva pelo trabalho próprio ou da família, com moradia, sem ser dono de outro imóvel |
| FamiliarCódigo Civil, art. 1.240-A | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar; posse direta e exclusiva, moradia, sem outro imóvel; uma vez só |
| ColetivaEstatuto da Cidade, art. 10 | Mais de 5 anos | Núcleo urbano informal em que a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m² por possuidor, sem que eles tenham outro imóvel |
Fontes: Código Civil, Constituição Federal e Estatuto da Cidade, textos do Planalto conferidos em 07/11/2026.
Justo título é um documento que, em tese, transferiria o imóvel, como um compromisso de compra e venda ou uma escritura com defeito. Boa-fé é não saber do vício que impede a aquisição, e quem tem justo título é presumido de boa-fé (art. 1.201). Sem título e boa-fé, ficam a extraordinária, que pede mais tempo e nenhum documento, e as especiais, para quem cumpre as condições delas.
A especial urbana e a familiar usam o mesmo teto de 250 m², com finalidades diferentes. A urbana protege quem mora há 5 anos numa área pequena sem ter outro imóvel. A familiar resolve a situação de quem ficou no imóvel do casal depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar: 2 anos de posse direta e exclusiva bastam para ficar com a parte do outro (art. 1.240-A). As duas só podem ser reconhecidas uma vez para a mesma pessoa.
Os requisitos da posse: como dono, contínua e sem oposição
Toda modalidade parte da mesma posse. Possuir como dono, o chamado ânimo de dono, é agir como proprietário sem reconhecer outra pessoa como dona: cuidar, reformar, pagar o IPTU, defender o imóvel. Contínua quer dizer sem intervalos. Sem oposição quer dizer que ninguém contestou a posse durante o prazo; uma ação do dono pedindo o imóvel de volta é o exemplo típico de oposição.
O tempo pode somar a posse de quem estava antes, desde que as duas sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243). As causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição valem também para a usucapião (art. 1.244), o que trava o prazo entre cônjuges durante o casamento, entre pais e filhos durante o poder familiar e contra menores de 16 anos (arts. 3º, 197 e 198).
A prova junta papéis e testemunhas: carnês de IPTU pagos, contas em nome do possuidor, contrato de compra antigo, notas de obras, declarações de vizinhos. A Lei 6.015/1973 cita o pagamento de impostos e taxas como exemplo de prova da posse (art. 216-A, IV).
Quando a usucapião não cabe
- Imóvel público, da União, do estado ou do município, nunca é usucapido (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102), nem na Justiça nem no cartório (Provimento 149, art. 399, § 4º).
- Quem ocupa por contrato, como inquilino, comodatário ou usufrutuário, tem posse direta, que vem do contrato e convive com a posse do dono (Código Civil, art. 1.197). O caseiro e o empregado que cuidam do imóvel por ordem do dono são detentores, não possuidores (art. 1.198).
- Morar de favor, por permissão ou tolerância do proprietário, não gera posse (art. 1.208). A posse tomada à força ou às escondidas só começa a contar quando a violência ou a clandestinidade param (mesmo artigo).
- Nas modalidades especiais urbana, rural e familiar, quem é dono de outro imóvel fica de fora, e a área não pode passar do limite da lei.
O caso do inquilino aparece muito: anos de aluguel não abrem caminho para a usucapião, porque a posse mantém o caráter com que começou (art. 1.203). Os direitos de quem aluga estão na guia sobre os direitos do inquilino.
Usucapião extrajudicial: o pedido no cartório, passo a passo
O art. 216-A da Lei de Registros Públicos permite reconhecer a usucapião sem processo judicial, no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel, e o CNJ detalha o procedimento nos arts. 398 a 423 do Provimento 149/2023. Funciona assim:
- Contrate um advogado ou procure a Defensoria Pública. O pedido é assinado por um deles e indica a modalidade, a origem da posse e o valor do imóvel (Provimento 149, arts. 399 e 400).
- Peça a ata notarial no tabelionato de notas do município do imóvel. O tabelião registra o tempo e as características da posse, pode ir ao imóvel e ouvir testemunhas, e a ata não pode se basear só no que o requerente declara (art. 402).
- Encomende a planta e o memorial descritivo a um profissional habilitado, com ART ou RRT, e colha as assinaturas dos vizinhos confrontantes e de quem tem direito registrado na matrícula. Unidade de condomínio e lote de loteamento regular dispensam planta (art. 401, § 5º).
- Junte as certidões negativas dos distribuidores e os documentos da posse, e protocole tudo no registro de imóveis.
- Quem não assinou a planta é notificado e tem 15 dias para se manifestar; o silêncio conta como concordância (Lei 6.015, art. 216-A, § 2º). Quem não é encontrado é notificado por edital (§ 13).
- O cartório avisa a União, o estado e o município, que têm 15 dias para se manifestar, e publica edital para terceiros, com mais 15 dias (§§ 3º e 4º).
- Sem impugnação e com os documentos em ordem, o registrador registra a aquisição e abre matrícula nova quando preciso (§ 6º).
Se um titular, um vizinho ou um terceiro impugna o pedido com justificativa, o registrador tenta a conciliação; sem acordo, o caso vai para a Justiça (§ 10). Qualquer ressalva do poder público também encerra o caminho extrajudicial (Provimento 149, art. 412, § 3º). E a rejeição no cartório não impede a ação judicial (art. 216-A, § 9º).
Documentos do pedido no cartório
O pedido extrajudicial reúne estes documentos, e cada um vem de um lugar diferente:
| Documento | Quem providencia |
|---|---|
| Requerimento com a modalidade, a origem da posse e o valor do imóvelLei 6.015, art. 216-A; Provimento 149, arts. 399 e 400 | Advogado ou defensor público |
| Ata notarial sobre o tempo e as características da posseLei 6.015, art. 216-A, I; Provimento 149, art. 402 | Tabelionato de notas do município do imóvel |
| Planta e memorial descritivo com ART ou RRT, assinados pelos confrontantesLei 6.015, art. 216-A, II | Engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado |
| Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Federal, emitidas nos últimos 30 diasProvimento 149, art. 401, IV | Fóruns e tribunais |
| Justo título ou provas da posse, como IPTU pago, contas e recibosLei 6.015, art. 216-A, IV | O próprio requerente |
| Procuração com poderes especiaisProvimento 149, art. 401, VI | Requerente e cônjuge, para o advogado |
| Certidão que mostra se o imóvel é urbano ou ruralProvimento 149, art. 401, VIII | Órgão municipal ou federal, como a prefeitura ou o Incra |
| Imóvel rural: recibo do CAR, CCIR quitado e certificação do IncraProvimento 149, art. 416 | Órgão ambiental e Incra |
Fontes: Lei 6.015/1973, art. 216-A, e Provimento CNJ 149/2023, arts. 399 a 416, conferidos em 07/11/2026.
Os documentos vão no original, e as cópias podem ser declaradas autênticas pelo advogado ou pelo defensor (art. 401, §§ 1º e 3º). As assinaturas na planta e no memorial precisam de firma reconhecida (§ 6º).
Usucapião na Justiça: quando o caminho é a ação
A ação judicial serve para todas as modalidades e é o caminho quando há impugnação sem acordo, quando o poder público se opõe ou quando a prova não basta para o cartório. Ela segue o procedimento comum do Código de Processo Civil, com duas regras próprias: os confinantes são citados pessoalmente, salvo em unidade de condomínio (art. 246, § 3º), e são publicados editais para interessados incertos (art. 259, I). A sentença que reconhece a usucapião é o título levado ao registro (Código Civil, art. 1.241, parágrafo único).
Na usucapião especial urbana, o Ministério Público intervém obrigatoriamente, e o autor tem gratuidade da justiça e da assistência judiciária, inclusive no cartório de registro de imóveis (Estatuto da Cidade, art. 12, §§ 1º e 2º). Essa modalidade também pode ser alegada como defesa, numa ação do dono para retomar o imóvel, e a sentença que a reconhece vale para registro (art. 13). Em qualquer modalidade, quem não pode pagar custas e honorários tem direito à gratuidade da justiça (Código de Processo Civil, art. 98).
Depois da usucapião: registro, matrícula e escritura
Não existe escritura de compra e venda na usucapião, porque não há vendedor. O título é a sentença, no caminho judicial, ou o próprio registro feito pelo oficial, no extrajudicial. Se a usucapião alcança o imóvel inteiro já matriculado, o reconhecimento entra na matrícula existente; se pega parte de uma matrícula ou mais de uma, abre-se matrícula nova, com a expressão adquirido por usucapião no campo dos proprietários (Provimento 149, art. 417). Imóvel construído não precisa de habite-se para ter a matrícula aberta (art. 417, § 3º).
Há dois cuidados. A ata notarial não é título de propriedade, e o próprio tabelião deve dizer isso nela (art. 402, § 3º). E o reconhecimento no cartório não apaga restrições administrativas nem gravames judiciais já inscritos na matrícula, como uma penhora, que precisam ser cancelados pela autoridade que os mandou (art. 418).
Quanto custa a usucapião e quem cobra cada parte
Não há preço nacional. Os emolumentos de cartório são fixados por lei de cada estado e do Distrito Federal (Lei 10.169/2000, art. 1º), e o valor final depende do imóvel e do número de atos. Enquanto o estado não tiver lei específica para a usucapião, o Provimento 149/2023 manda cobrar assim (art. 423):
- no tabelionato, a ata notarial é ato de valor econômico, cobrado sobre o valor venal do IPTU ou do ITR ou, sem ele, sobre o valor de mercado aproximado;
- no registro de imóveis, o processamento custa 50% do valor da tabela de registro e, se o pedido for deferido, mais 50% pela aquisição, sobre a mesma base;
- notificações, editais, certidões, buscas, diligências e reconhecimentos de firma são atos à parte, adiantados pelo requerente.
Fora do cartório entram os honorários do advogado, que a Defensoria Pública dispensa para quem tem direito ao atendimento dela, e o profissional da planta e do memorial. O ITBI não é exigido no registro da usucapião (art. 421). Para comparar com a regularização por compra, quando o dono aparece e aceita vender, a calculadora de ITBI, escritura e registro estima os custos dessa outra via, e a de documentação do imóvel soma as despesas da compra.
As regras em vigor em 2026
O art. 216-A entrou na Lei 6.015/1973 pelo Código de Processo Civil de 2015. A Lei 13.465/2017 reescreveu parte dele e passou a contar o silêncio dos notificados como concordância, e a Lei 14.382/2022 mudou o § 10: a impugnação sem fundamento não é admitida pelo registrador, e a justificada leva o pedido à Justiça. No CNJ, o Provimento 65/2017 foi revogado, e as regras dele passaram para o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, criado pelo Provimento 149/2023.
Esse código foi alterado muitas vezes em 2025 e 2026, mas, no texto compilado do CNJ consultado em 07/11/2026, os arts. 398 a 423, que tratam da usucapião, não têm nenhuma dessas alterações. Na lei federal e no código do CNJ, portanto, não há regra nova de 2026 para a usucapião extrajudicial. Ficam com cada estado os emolumentos e, com os tribunais, pontos como a publicação do edital em meio eletrônico (art. 216-A, § 14).
Contrato de gaveta, herança e posse que se soma
Um caso típico é o da compra que nunca virou escritura: o comprador pagou, recebeu as chaves e ficou com um contrato particular, o chamado contrato de gaveta. Esse documento, com a prova de que o preço foi quitado e certidão sem ação contra o comprador, faz o cartório considerar dado o consentimento do dono registrado, sem precisar notificá-lo (Provimento 149, art. 410). Em troca, o requerente precisa justificar por que a escritura não foi feita, para a usucapião não virar atalho para fugir do imposto de transmissão (art. 410, § 2º).
Quando o vendedor recebeu tudo e se recusa a assinar a escritura, há outro caminho: a adjudicação compulsória, que desde a Lei 14.382/2022 também pode ser pedida no registro de imóveis, com o ITBI pago (Lei 6.015, art. 216-B). Na herança, o herdeiro continua a posse do falecido (Código Civil, art. 1.206), e na especial urbana o herdeiro legítimo que já morava no imóvel continua essa posse de pleno direito (Estatuto da Cidade, art. 9º, § 3º).
Limitações deste guia
Este guia explica a lei e as normas do CNJ em vigor em novembro de 2026 e não é parecer sobre um caso. Se a posse cumpre os requisitos depende de prova, e quem decide é o registrador ou o juiz. Os emolumentos mudam por estado e por ano. Antes de pagar ata, planta ou honorários, converse com um advogado ou com a Defensoria Pública e consulte a tabela do cartório do seu estado. Veja também como validamos os cálculos das ferramentas citadas aqui.
Fontes oficiais
- Código Civil, texto compilado (Planalto): posse (arts. 1.196 a 1.208) e usucapião de imóvel (arts. 1.238 a 1.244).
- Constituição Federal (Planalto): usucapião especial urbana e rural e vedação para imóvel público (arts. 183 e 191).
- Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001 (Planalto): usucapião especial urbana individual e coletiva (arts. 9º a 14).
- Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973 (Planalto): usucapião extrajudicial (art. 216-A) e adjudicação compulsória (art. 216-B).
- Provimento 149/2023, Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CNJ): procedimento da usucapião no cartório e emolumentos (arts. 398 a 423).
- Código de Processo Civil (Planalto): gratuidade da justiça (art. 98) e citação e editais na ação de usucapião (arts. 246 e 259).
Conclusão
A usucapião transforma anos de posse em propriedade registrada, mas só quando a posse é de dono, contínua e sem oposição, pelo prazo da modalidade certa. O primeiro passo é identificar a modalidade e reunir a prova do tempo; o segundo, escolher entre o cartório, quando ninguém contesta, e a Justiça. Se ainda existe um vendedor que pode assinar, compare antes o custo de ITBI, escritura e registro da compra regular. As demais calculadoras de imóveis ajudam no que vem depois, como vender ou financiar.