A reforma tributária coloca o aluguel dentro do IBS e da CBS, mas a pessoa física só entra nessa conta se passar de dois limites ao mesmo tempo: receita alta com aluguéis e mais de três imóveis alugados. Quem entra tem uma alíquota reduzida em 70% e, no residencial, um desconto fixo por imóvel. Esta guia mostra quem paga, quanto, a partir de quando, o que acontece com os contratos assinados antes da lei e o que muda para quem aluga por temporada ou por meio de empresa. O panorama da reforma, com o calendário completo, está na guia da reforma tributária. Para o Imposto de Renda, que não muda com a reforma do consumo, use a calculadora de IR do aluguel.
Resposta rápida
- A pessoa física só paga IBS e CBS sobre aluguel se, no ano anterior, a receita com locação passou de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e os contratos envolveram mais de três imóveis (LC 214/2025, art. 251).
- Quem paga tem redução de 70% na alíquota da locação (art. 261). No residencial, desconta R$ 600 por mês, por imóvel, da base (art. 260).
- Temporada de até 90 dias segue a regra de hotelaria, com redução de 40%, e entra na soma dos limites.
- Contratos por prazo determinado assinados até 16/01/2025 podem optar por 3,65% sobre a receita: o residencial até o fim de 2028, e o não residencial pelo prazo original, com registro ou envio ao fisco.
- O Imposto de Renda sobre o aluguel não muda com a reforma do consumo.
Os exemplos usam alíquota hipotética de 25% (IBS e CBS somados). A alíquota real depende das alíquotas de referência fixadas pelo Senado e das leis de cada estado e município. Regras conferidas em 29/09/2026 na LC 214/2025 e no Decreto 12.955/2026.
Quem paga IBS e CBS sobre aluguel
Na locação, o contribuinte é o locador (art. 263, III, da LC 214/2025). A empresa que aluga imóveis está sempre no regime regular do IBS e da CBS, e o capítulo de imóveis se aplica a ela integralmente. A pessoa física, não: ela só é considerada contribuinte nas situações que a lei descreve. Para a locação, cessão onerosa e arrendamento, a regra do art. 251, § 1º, I, exige que no ano-calendário anterior:
- a receita total com essas operações tenha passado de R$ 240.000; e
- os contratos tenham por objeto mais de três imóveis distintos.
As duas condições são cumulativas, ligadas por "e" no texto. O valor de R$ 240 mil é atualizado todo mês pelo IPCA a partir da publicação da LC 214, em janeiro de 2025 (§ 5º), e o valor corrigido é divulgado em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (Decreto 12.955/2026, art. 382, § 4º). Na contagem vale o número de imóveis, e não o de contratos (§ 5º do mesmo artigo).
Há ainda uma regra para o próprio ano: a pessoa física passa a ser contribuinte no ano corrente se a receita de locação exceder em 20% aquele limite (LC 214, art. 251, § 2º, II). A lei não repete ali a exigência dos três imóveis, mas o regulamento da CBS deixou claro que ela também vale nesse caso (Decreto 12.955/2026, art. 382, § 1º, III). Ou seja, mesmo no meio do ano, só entra quem tem receita acima do limite e mais de três imóveis alugados.
| Situação no ano anterior | Receita com aluguel | Contribuinte no ano seguinte? |
|---|---|---|
| Pessoa física com 2 apartamentos alugados | R$ 72 mil | Não: abaixo dos dois limites |
| Pessoa física com 4 salas comerciais | R$ 200 mil | Não: receita abaixo do limite |
| Pessoa física com 5 apartamentos | R$ 300 mil | Sim: passou dos dois limites |
| Pessoa física com 1 galpão alugado | R$ 300 mil | Não: só 1 imóvel, nem pela regra do ano anterior nem pela do próprio ano |
| Empresa que aluga imóveis próprios | Qualquer valor | Sim: regime regular |
Enquadramento pelo art. 251 da LC 214/2025, com o limite de R$ 240 mil na forma de 2025 (o valor vigente é maior, pela correção mensal do IPCA). Casos ilustrativos.
Imóvel em copropriedade tem regra própria: o IBS e a CBS incidem só sobre a parte do coproprietário que for contribuinte, e os coproprietários de condomínio pro indiviso podem optar por recolher tudo num CNPJ único, nos termos do regulamento (art. 263, §§ 2º e 3º). Fundos imobiliários (FII e Fiagro) que cumprem as condições da lei, como cotas negociadas em bolsa e número mínimo de cotistas, não são contribuintes (art. 26).
Quanto se paga: redução de 70% e redutor de R$ 600
Para quem é contribuinte, três regras formam a conta. A alíquota de IBS e CBS da locação é reduzida em 70% (art. 261, parágrafo único), ou seja, paga-se 30% da alíquota cheia. No aluguel residencial, sai da base um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, até o limite do próprio aluguel (art. 260, com a expressão "por mês" incluída pela LC 227/2026). E ficam fora da base o IPTU e outros tributos sobre o imóvel, além das despesas de condomínio (art. 255, § 2º).
Em fórmula, por imóvel e por mês:
- Residencial: tributo = (aluguel − R$ 600) × alíquota cheia × 30%.
- Comercial: tributo = aluguel × alíquota cheia × 30%.
O tributo nasce a cada pagamento de aluguel (art. 254, III). O redutor de R$ 600 também é corrigido todo mês pelo IPCA desde janeiro de 2025. A alíquota cheia é a soma da CBS com o IBS do estado e do município onde está o imóvel, e as alíquotas de referência saem de resolução do Senado Federal, com cálculo do Tribunal de Contas da União.
Três exemplos com números
Premissas: modelo completo da reforma, alíquota cheia hipotética de 25% (7,5% depois da redução de 70%), redutor de R$ 600 sem a correção do IPCA e locador já enquadrado como contribuinte quando indicado.
| Caso | Aluguel | IBS e CBS | % do aluguel |
|---|---|---|---|
| 1 apartamento residencial (locador com 5, receita de R$ 300 mil) | R$ 5.000 | R$ 330 sobre R$ 4.400 | 6,6% |
| Sala comercial alugada a empresa do regime regular | R$ 20.000 | R$ 1.500 sobre R$ 20.000 | 7,5% |
| 2 apartamentos de R$ 3.000 (receita de R$ 72 mil) | R$ 3.000 | R$ 0 não contribuinte | 0% |
Valores mensais. Contas ilustrativas: (5.000 − 600) × 7,5% = 330; 20.000 × 7,5% = 1.500. O terceiro locador não é contribuinte.
No primeiro caso, os cinco apartamentos somam R$ 1.650 por mês de IBS e CBS, R$ 19.800 por ano. No segundo, os R$ 1.500 cobrados voltam como crédito para a empresa inquilina, que desconta o valor do IBS e da CBS que deve (a lógica do crédito está na guia sobre crédito de IBS e CBS). No terceiro, nada muda: o dono de dois apartamentos segue fora do IBS e da CBS e paga só o Imposto de Renda. Para ver o efeito no rendimento líquido de um imóvel, simule na calculadora de rentabilidade do aluguel, somando ao campo de imposto sobre o aluguel o percentual de IBS e CBS sobre o valor bruto (6,6% no primeiro caso).
Aluguel por temporada e Airbnb
Locação de imóvel residencial por período de até 90 dias seguidos, feita por contribuinte do regime regular, segue as mesmas regras dos serviços de hotelaria (art. 253). A hotelaria tem redução de 40% nas alíquotas (art. 281), e não de 70%, e o conceito de hotelaria inclui o "imóvel residencial mobiliado, ainda que de uso não exclusivo dos hóspedes" (art. 278, II).
A LC 227/2026 esclareceu dois pontos para a pessoa física. Ela é contribuinte na temporada se atender aos mesmos limites do art. 251 (receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis, ou o excesso de 20% no próprio ano), e os aluguéis de temporada entram na soma desses limites (art. 253, §§ 1º e 2º). Quem aluga um apartamento de praia algumas semanas por ano fica, na prática, longe dos limites. Para comparar o aluguel por temporada com o tradicional, use a calculadora de Airbnb x aluguel.
Contratos assinados até 16 de janeiro de 2025: a opção de 3,65%
Para não mudar de repente a conta de contratos longos, o art. 487 da LC 214/2025 permite que o locador de contrato por prazo determinado opte por recolher IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida. É o mesmo percentual que o PIS (0,65%, Lei 9.715/1998) e a Cofins (3%, Lei 9.718/1998) somam hoje no regime cumulativo. As condições mudam conforme o tipo de contrato:
- Não residencial: vale pelo prazo original do contrato, desde que ele tenha sido firmado até 16/01/2025, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registrado em cartório de imóveis ou de títulos e documentos até 31/12/2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS nos termos do regulamento.
- Residencial: vale pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro, se o contrato foi firmado até 16/01/2025. A data pode ser provada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.
A opção tem custo. Ela afasta qualquer outra forma de IBS e CBS sobre o contrato, proíbe crédito nas compras ligadas ao imóvel, impede o uso do redutor de R$ 600 e torna o pagamento definitivo, sem restituição (art. 487, §§ 3º a 7º). Por isso ela só compensa quando o regime normal custaria mais. As contas abaixo mostram o ponto de virada, ou seja, a alíquota cheia acima da qual os 3,65% passam a ser mais baratos:
| Contrato | Opção de 3,65% por mês | A opção compensa se a alíquota cheia passar de |
|---|---|---|
| Comercial, qualquer valor | 3,65% do aluguel | 12,17% |
| Residencial de R$ 2.000 | R$ 73,00 | 17,38% |
| Residencial de R$ 5.000 | R$ 182,50 | 13,83% |
| Residencial de R$ 10.000 | R$ 365,00 | 12,94% |
Conta: a opção compensa quando 3,65% × aluguel for menor que 30% × alíquota cheia × base (aluguel − R$ 600 no residencial, aluguel inteiro no comercial). Sem a correção do IPCA no redutor.
A tabela mostra por que a decisão depende do ano. Em 2027 e 2028, a alíquota cheia é a CBS mais 0,1% de IBS, porque o IBS só cresce a partir de 2029. Se a CBS de referência ficar abaixo do ponto de virada, o regime normal sai mais barato nesses dois anos, e é justamente até 2028 que a opção residencial vale. Para contratos comerciais longos, que atravessam o crescimento do IBS depois de 2029, os 3,65% podem pesar menos. A conta definitiva só fecha quando o Senado fixar a alíquota de referência da CBS de 2027.
Imóveis em empresa (holding): o que muda
A pessoa jurídica que aluga imóveis é contribuinte do regime regular em qualquer caso. Duas regras pesam na decisão de manter ou colocar imóveis numa empresa. A primeira já vale: desde 1º de janeiro de 2025, a empresa que aluga imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional (LC 123/2006, art. 17, XV, na redação da LC 214/2025). A segunda é a troca do PIS e da Cofins pela CBS em 2027: quem hoje paga 3,65% cumulativos no lucro presumido passa a pagar CBS com redução de 70%, com redutor de R$ 600 no residencial e com crédito sobre as compras ligadas à atividade, como reformas e manutenção.
Na venda, a empresa do regime regular também tem o redutor de ajuste, que a partir de 2027 vincula a cada imóvel um valor inicial (em regra, o custo de aquisição corrigido) usado para reduzir a base na alienação (arts. 257 e 258). A comparação entre manter os imóveis na pessoa física e numa empresa envolve ainda o Imposto de Renda, o ITBI, o custo de manter a empresa e o planejamento sucessório, e não se resolve só pelo IBS e pela CBS.
O que muda para o inquilino
O tributo é do locador, mas o efeito econômico depende de quem aluga:
- Empresa do regime regular: credita o IBS e a CBS cobrados no aluguel e desconta do que deve. Para ela, o tributo tende a ser neutro.
- Empresa do Simples que recolhe no DAS: não credita. O tributo do aluguel vira custo, a menos que ela opte por recolher IBS e CBS pelo regime regular (veja a guia da reforma no Simples Nacional).
- Pessoa física que aluga para morar: não credita. Se o locador for contribuinte, ele pode tentar incluir o tributo no aluguel, dentro do que o contrato e o mercado permitirem.
A reforma não cria um reajuste automático. Contratos em andamento seguem o índice e as cláusulas combinados, e mudanças de preço seguem a negociação e a lei do inquilinato. Para calcular o reajuste pelo índice do contrato, use a calculadora de reajuste de aluguel e veja a guia sobre reajuste de aluguel.
Calendário de 2026 a 2033 no aluguel
| Período | O que vale para o locador contribuinte |
|---|---|
| 2026 | Ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins e com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias (LC 214/2025, art. 348) |
| 2027 e 2028 | CBS cobrada, com a redução de 70% da locação; IBS de 0,05% estadual e 0,05% municipal; PIS e Cofins extintos; começa o redutor de ajuste na venda |
| Até 31/12/2028 | Fim da opção de 3,65% para contratos residenciais antigos |
| 2029 a 2032 | IBS cresce enquanto ICMS e ISS caem para 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 |
| 2033 em diante | Modelo completo: CBS e IBS cheios, com a redução de 70% da locação |
Fontes: LC 214/2025, arts. 257, 261, 344, 347, 348 e 487; EC 132/2023, ADCT, arts. 126 a 129.
O Imposto de Renda do aluguel continua igual
A reforma do consumo não mexe no Imposto de Renda. O aluguel recebido por pessoa física continua tributado pelo IR, com carnê-leão mensal quando quem paga é outra pessoa física e retenção na fonte quando quem paga é empresa. A calculadora de IR do aluguel faz essa conta com a tabela vigente. O que muda é que o locador enquadrado nos limites do art. 251 passa a ter dois tributos sobre o mesmo aluguel: o IR, sobre a renda, e o IBS e a CBS, sobre a operação.
Mudanças no próprio Imposto de Renda são outra reforma, com leis próprias. A guia sobre como calcular o IRRF explica a tabela e as regras de 2026.
E na venda do imóvel?
A pessoa física também pode virar contribuinte na venda: se no ano anterior vendeu mais de três imóveis que estavam no seu patrimônio havia menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores (art. 251, § 1º, II e III). Para quem é contribuinte, a venda tem redução de 50% nas alíquotas (art. 261) e dois redutores de base: o de ajuste, ligado ao custo do imóvel, e o social, de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, corrigidos pelo IPCA (arts. 257 a 259). O ganho de capital continua no Imposto de Renda, explicado na guia do IR na venda de imóvel.
O que o locador deve conferir agora
- Some a receita de aluguéis de 2026 e conte os imóveis alugados: é isso que define 2027.
- Separe contratos residenciais, comerciais e de temporada, porque cada um tem redução diferente.
- Levante a data de assinatura e o registro dos contratos anteriores a 16/01/2025.
- Veja quem são os inquilinos: empresa do regime regular credita, pessoa física não.
- Guarde notas de reformas e manutenção se o imóvel estiver em empresa: elas podem gerar crédito.
- Refaça o rendimento líquido de cada imóvel com o tributo como custo, quando for o caso.
- Leve a lista ao contador antes do fim de 2026.
A decisão entre alugar e comprar, vista pelo lado de quem mora, está em alugar ou comprar imóvel.
Limitações e pontos em aberto
As regras desta guia são as da LC 214/2025, com as mudanças da LC 227/2026, e as do regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026), conferidas no texto compilado do Planalto. A pessoa física contribuinte passa a ter inscrição no CNPJ e emissão de documento fiscal a partir de 1º de janeiro de 2027 (Decreto 13.075/2026), e os detalhes operacionais dependem de atos da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. As alíquotas cheias dependem de resolução do Senado e das leis de cada ente, e os limites de R$ 240 mil e R$ 600 são corrigidos mensalmente pelo IPCA. Os exemplos usam alíquota hipotética e não valem como cálculo do seu caso.
O conteúdo é educativo. Para decidir sobre opção de regime, contratos antigos ou estrutura em empresa, fale com um contador que conheça os seus imóveis e os seus contratos.
Fontes oficiais
- Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 (texto compilado): operações com bens imóveis (arts. 251 a 263), redutores (arts. 257 a 260), redução de 70% (art. 261), hotelaria (arts. 278 e 281) e contratos antigos (art. 487).
- Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026: redutor social mensal (art. 260) e regras da locação por temporada (art. 253, §§ 1º e 2º).
- Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026 (Regulamento da CBS): enquadramento da pessoa física locadora, inclusive no próprio ano (art. 382).
- Decreto nº 13.075, de 21 de julho de 2026: CNPJ e nota fiscal da pessoa física contribuinte a partir de 1º de janeiro de 2027.
- Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006: vedação do Simples Nacional para locação de imóveis próprios (art. 17, XV).
- Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998: alíquota de 3% da Cofins no regime cumulativo (art. 8º).
- Lei nº 9.715, de 25 de novembro de 1998: alíquota de 0,65% do PIS sobre o faturamento (art. 8º, I).
Conclusão
Para a maior parte de quem aluga imóvel, a reforma tributária não muda nada além do que já existe: sem receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis, a pessoa física fica fora do IBS e da CBS. Quem passa dos limites, ou aluga por meio de empresa, paga uma alíquota reduzida em 70%, com R$ 600 de desconto por imóvel residencial, e precisa decidir com cuidado sobre a opção de 3,65% dos contratos antigos. Faça as contas do seu imóvel na calculadora de rentabilidade do aluguel, confira o IR na calculadora de IR do aluguel e veja as demais ferramentas de Imóveis. Nossa forma de conferir as contas está em como validamos os cálculos.