Todo mundo que planeja comprar um imóvel aprende cedo a primeira conta: o banco financia uma parte e a entrada sai do bolso. O que quase ninguém calcula com antecedência é a segunda conta, a que aparece entre a assinatura da proposta e a mudança. Este estudo põe número nela, usando a engine aberta da nossa calculadora de custo total da compra do imóvel.
O resultado curto: num imóvel de R$ 400.000 comprado financiado, com entrada de 20%, a pessoa precisa de R$ 120.800 no dia da assinatura. A entrada combinada é de R$ 80.000. A diferença, R$ 40.800, é a parte da compra que raramente entra no planejamento e que costuma ser descoberta tarde demais.
A conta que ninguém faz antes
Os custos de comprar um imóvel se dividem em dois grupos com naturezas bem diferentes. De um lado estão os custos obrigatórios, que não têm como evitar porque são imposto e cartório: o ITBI, cobrado pelo município para transferir o bem, o registro na matrícula, sem o qual a propriedade simplesmente não muda de dono, e, na compra financiada, a taxa que o banco cobra para avaliar o imóvel que vai ficar em garantia.
Do outro lado estão os custos de instalação, que variam enormemente e que muita gente prefere não somar enquanto está escolhendo o imóvel: reforma, mobília, mudança, a primeira cota de condomínio e o IPTU proporcional do ano. Eles não são obrigatórios no sentido legal, mas são inevitáveis no sentido prático, porque um apartamento sem geladeira e sem cama não é uma casa.
A diferença entre os dois grupos importa porque o primeiro é previsível e o segundo é controlável. Dá para adiar a mobília, não dá para adiar o ITBI.
Quanto custa, por faixa de preço, na compra financiada
A tabela abaixo mostra a conta completa em cinco faixas de preço, todas na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, com entrada de 20%, ITBI de 3%, registro de 0,7% e R$ 3.500 de avaliação bancária. Os custos de instalação usam 5% do valor do imóvel entre reforma e mobília, mais R$ 2.500 de mudança.
| Valor do imóvel | Entrada | ITBI | Registro | Avaliação | Obrigatórios | % do preço | Dinheiro no ato |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 40.000 | R$ 6.000 | R$ 1.400 | R$ 3.500 | R$ 10.900 | 5,45% | R$ 63.400 |
| R$ 300.000 | R$ 60.000 | R$ 9.000 | R$ 2.100 | R$ 3.500 | R$ 14.600 | 4,87% | R$ 92.100 |
| R$ 400.000 | R$ 80.000 | R$ 12.000 | R$ 2.800 | R$ 3.500 | R$ 18.300 | 4,58% | R$ 120.800 |
| R$ 600.000 | R$ 120.000 | R$ 18.000 | R$ 4.200 | R$ 3.500 | R$ 25.700 | 4,28% | R$ 178.200 |
| R$ 1.000.000 | R$ 200.000 | R$ 30.000 | R$ 7.000 | R$ 3.500 | R$ 40.500 | 4,05% | R$ 293.000 |
A coluna do dinheiro no ato é a que muda o planejamento de quem está juntando. Ela soma entrada, custos obrigatórios e custos de instalação, que é o que realmente precisa estar disponível para a compra acontecer e o imóvel virar moradia.
O custo de comprar é regressivo
Há um padrão na tabela que merece atenção e que não aparece quando se olha só um caso. Os custos obrigatórios caem de 5,45% do preço no imóvel de R$ 200.000 para 4,05% no de R$ 1.000.000. Quem compra mais barato paga proporcionalmente mais para comprar.
A explicação é simples e está na composição. ITBI e registro são percentuais, então crescem junto com o preço e não mudam a proporção. Mas a taxa de avaliação bancária é um valor fixo em reais: os mesmos R$ 3.500 no imóvel de R$ 200.000 e no de R$ 1.000.000. Num imóvel de duzentos mil essa taxa sozinha vale 1,75% do preço; num de um milhão, 0,35%.
O efeito é pequeno em reais e concreto em orçamento apertado, que é exatamente quem compra na faixa mais baixa.
A escritura que a compra financiada não paga
Este é o ponto em que a maioria das listas de custos de compra erra, e erra para cima. Quase toda orientação sobre o assunto manda reservar dinheiro para ITBI, escritura e registro, nessa ordem, como se os três sempre existissem. Na compra financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, a escritura pública separada não existe.
O art. 61, § 5º, da Lei 4.380/1964 dá ao contrato de financiamento habitacional força de escritura pública. O instrumento particular assinado com o banco é o título que vai a registro, e não há um segundo ato a ser lavrado e pago em tabelionato de notas. Quem soma escritura numa compra financiada está reservando dinheiro para uma etapa que não vai acontecer.
O tamanho disso, nas premissas deste estudo: R$ 4.000 num imóvel de R$ 400.000, e R$ 10.000 num de R$ 1.000.000. Na compra à vista a escritura continua existindo e continua sendo paga, e é por isso que as duas colunas da próxima tabela não são iguais.
À vista contra financiado, lado a lado
As duas formas de comprar trocam um custo por outro. Quem compra à vista paga escritura e não paga avaliação bancária. Quem financia paga avaliação e não paga escritura. O total fica parecido, e a composição não.
| Valor do imóvel | Obrigatórios à vista | % do preço | Obrigatórios financiado | % do preço |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 9.400 | 4,7% | R$ 10.900 | 5,45% |
| R$ 300.000 | R$ 14.100 | 4,7% | R$ 14.600 | 4,87% |
| R$ 400.000 | R$ 18.800 | 4,7% | R$ 18.300 | 4,58% |
| R$ 600.000 | R$ 28.200 | 4,7% | R$ 25.700 | 4,28% |
| R$ 1.000.000 | R$ 47.000 | 4,7% | R$ 40.500 | 4,05% |
Repare que a coluna da compra à vista mantém 4,7% em todas as faixas, porque ali todos os custos são percentuais. A coluna do financiamento é a que varia, por causa da taxa fixa de avaliação. É a mesma regressividade da seção anterior, vista de outro ângulo.
O que este estudo não diz
Três limites que valem mais do que qualquer número acima. O primeiro é que ITBI é municipal: a alíquota de 3% usada aqui é uma referência comum, não uma regra nacional, e a base de cálculo costuma ser o valor de referência da prefeitura, que pode ser diferente do preço negociado. O segundo é que emolumentos de cartório são estaduais e seguem tabelas por faixa de valor, o que torna o percentual de 0,7% uma aproximação razoável e nada mais.
O terceiro é o mais importante: este estudo mede o custo de COMPRAR, não o custo de ter. Os juros do financiamento, os seguros obrigatórios, a taxa de administração, o condomínio e o IPTU de todos os anos seguintes são outra conta, bem maior, e estão em quanto você devolve de juros financiando um imóvel e na calculadora de custo mensal do imóvel.
Metodologia
Todos os valores desta página foram calculados no momento em que ela foi gerada, pela mesma função que roda na calculadora pública do portal. Não há número digitado no texto, e é isso que torna o estudo reproduzível: informando as premissas abaixo na calculadora de custo total da compra, qualquer pessoa chega aos mesmos resultados.
- Entrada de 20% do valor do imóvel, cota usual das linhas de crédito imobiliário.
- ITBI de 3% sobre o valor do imóvel, alíquota de referência de capital.
- Registro de 0,7% e escritura de 1%, esta última só na compra à vista.
- Avaliação bancária de R$ 3.500,00, apenas na compra financiada.
- Instalação de 5% do valor do imóvel entre reforma e mobília, mais R$ 2.500,00 de mudança.
- Condomínio inicial e IPTU proporcional zerados, por dependerem inteiramente do imóvel.
Fontes
- Lei nº 4.380/1964, art. 61, § 5º (o contrato de financiamento do SFH tem força de escritura pública).
- Constituição Federal, art. 156, II (o ITBI é imposto de competência do município).
- Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), arts. 35 a 42 (fato gerador e base de cálculo do ITBI).
- Lei nº 6.015/1973 (só o registro na matrícula transfere a propriedade).
- Lei nº 10.169/2000 (normas gerais dos emolumentos de cartório, fixados por lei estadual).
Conclusão
Comprar um imóvel custa bem mais do que a entrada, e a diferença não é pequena: no caso de R$ 400.000 deste estudo são R$ 40.800 além da entrada combinada. Parte disso é imposto e cartório, que ninguém evita; parte é o que o imóvel precisa para virar moradia, que dá para planejar. E uma parte que muita gente reserva simplesmente não existe, porque a compra financiada não paga escritura pública separada.
Antes de fechar a proposta, faça a conta com as alíquotas da sua cidade na calculadora de custo total da compra, veja quanto cabe na sua renda em quanto consigo financiar e conheça os outros estudos do ValorFinal, todos com dados livres para citação.
