Todo ano, na data de aniversário do contrato, o aluguel é reajustado para repor a inflação do período. Esse reajuste não é um aumento livre: ele segue um índice de preços definido no contrato e só pode acontecer a cada 12 meses. Neste guia você entende como o cálculo funciona, a diferença entre IGP-M, IPCA e INPC, o que diz a Lei do Inquilinato e como agir quando o índice fica muito alto ou negativo, com um exemplo numérico. Para fazer a conta do seu caso, use a calculadora de reajuste de aluguel.
O que é o reajuste de aluguel
Reajustar o aluguel é corrigir o valor pela inflação, para que o poder de compra do proprietário não se perca ao longo do tempo. Diferente de um aumento negociado, o reajuste é automático e previsível: aplica-se o índice acumulado nos últimos 12 meses sobre o valor vigente. A fórmula é simples:
Novo valor = valor atual × (1 + índice ÷ 100), em que o índice é o percentual acumulado em 12 meses.
A regra dos 12 meses e a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) rege os contratos de locação urbana e traz duas regras centrais sobre reajuste:
- O índice de reajuste deve estar previsto no contrato. É uma cláusula obrigatória; sem ela, qualquer correção precisa ser acordada entre as partes.
- O reajuste por índice só pode ocorrer a cada 12 meses, contados do início do contrato ou do último reajuste. Por isso sempre se usa o acumulado de 12 meses, e não a inflação de um único mês.
Aumentos acima do índice, no reajuste anual, não são permitidos. Acima disso, só por acordo entre as partes ou, após três anos, pela ação revisional, que ajusta o aluguel ao valor de mercado.
IGP-M, IPCA e INPC: qual índice usar
Os três índices medem inflação, mas de formas diferentes — e isso muda bastante o resultado:
- IGP-M (FGV): o Índice Geral de Preços – Mercado é o mais tradicional em contratos de aluguel. Inclui preços no atacado e ao consumidor e é fortemente influenciado pelo dólar e por commodities. É muito volátil: já passou de 30% ao ano em 2021 e já ficou negativo em outros períodos.
- IPCA (IBGE): o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo é a inflação oficial do país, mais estável e previsível. Cada vez mais contratos adotam o IPCA para evitar os saltos do IGP-M.
- INPC (IBGE): mede a inflação para famílias de renda mais baixa (até 5 salários mínimos). Costuma ficar próximo do IPCA e também aparece em contratos de locação.
Na prática, vale o índice que está escrito no seu contrato. Se você ainda vai assinar, lembre que o IPCA tende a ser mais estável; o IGP-M pode favorecer ou penalizar conforme o momento econômico. Compare a correção de valores no tempo com a calculadora de correção monetária.
Exemplo numérico passo a passo
Vamos reajustar um aluguel com dados concretos:
- Valor atual do aluguel: R$ 1.500,00
- Índice contratado: IPCA
- IPCA acumulado em 12 meses: 4,39%
1) Fator de reajuste: 1 + (4,39 ÷ 100) = 1,0439.
2) Novo valor: R$ 1.500 × 1,0439 = R$ 1.565,85.
3) Aumento em reais: R$ 1.565,85 − R$ 1.500 = R$ 65,85 por mês.
Se o índice contratado fosse o IGP-M e o acumulado de 12 meses estivesse, por exemplo, em 0,61%, o novo valor seria R$ 1.500 × 1,0061 = R$ 1.509,15 — bem menos. Isso mostra como a escolha do índice pesa no bolso. Faça a simulação do seu caso na calculadora de reajuste de aluguel.
Índice muito alto ou negativo: o que fazer
Quando o índice dispara (como o IGP-M já fez), muitos inquilinos negociam: a lei não obriga a reduzir, mas nada impede que proprietário e inquilino combinem um percentual menor, troquem o índice na renovação ou parcelem a diferença. Por outro lado, quando o índice fica negativo, o aluguel em regra não diminui automaticamente: a prática mais comum é manter o valor anterior, salvo previsão expressa no contrato. Em qualquer cenário, registre o que for combinado por escrito, em aditivo contratual.
Reajuste, correção monetária e revisão: não confunda
Três conceitos costumam ser misturados, mas têm finalidades diferentes:
- Reajuste anual: a correção automática pela inflação, aplicada uma vez por ano pelo índice do contrato. É o que esta calculadora faz.
- Correção monetária: atualiza um valor atrasado (por exemplo, aluguéis em atraso ou um acerto judicial) entre duas datas. É útil para saber quanto uma dívida antiga vale hoje — veja a calculadora de correção monetária.
- Revisional de aluguel: ação prevista na Lei do Inquilinato que, após 3 anos, permite rever o valor para o preço de mercado, independentemente do índice. Serve quando o aluguel ficou muito acima ou abaixo da realidade da região.
Entender a diferença evita aplicar o índice errado: o reajuste anual nunca substitui uma revisional, e a correção de um valor atrasado não é a mesma conta do reajuste do contrato vigente.
Dicas para conferir o reajuste
- Verifique no contrato qual índice foi pactuado e a data-base do reajuste.
- Use sempre o acumulado de 12 meses do índice, não a variação de um mês.
- Confira o número oficial na FGV (IGP-M) ou no IBGE (IPCA/INPC) na data certa.
- Some apenas o aluguel; condomínio e IPTU têm regras próprias.
- Guarde o histórico de reajustes para conferir o próximo ano.
Limitações deste guia
As informações aqui são educativas e estimativas e não substituem a leitura do contrato nem orientação jurídica. Os índices mudam todos os meses e podem estar desatualizados; confirme sempre nas fontes oficiais. Situações como carência, descontos negociados, contratos comerciais, built to suit e cláusulas específicas podem alterar o resultado. Para reajustes contestados, procure um advogado ou a imobiliária. Veja também como validamos os cálculos e a calculadora de alugar ou comprar para decisões de longo prazo.