Calculadora de Rentabilidade de Aluguel
Calcule a rentabilidade bruta e líquida de um imóvel alugado, descontando condomínio, IPTU, administração, imposto e vacância. Veja o payback simples.
A rentabilidade do aluguel é o aluguel dividido pelo valor do imóvel. A versão bruta ignora custos; a líquida desconta condomínio, IPTU, manutenção, administração, imposto e a perda por vacância, mostrando o ganho real do proprietário.
Como funciona este cálculo
A calculadora primeiro divide o aluguel pelo valor do imóvel para a rentabilidade bruta (mensal e anual). Depois soma os custos do proprietário e a perda média por vacância, chega ao fluxo líquido mensal e o divide pelo valor do imóvel para a rentabilidade líquida.
O payback simples estima em quantos anos o aluguel líquido devolveria o valor investido. Para comparar com renda fixa, use a calculadora de CDI e CDB; para decidir entre alugar e comprar para morar, veja a calculadora de alugar ou comprar.
Fórmula
Bruta mensal = aluguel ÷ valor do imóvel
Custos = condomínio + IPTU + administração + imposto + manutenção + outros
Fluxo líquido = aluguel − perda por vacância − custos
Líquida mensal = fluxo líquido ÷ valor do imóvel
Payback = valor do imóvel ÷ (fluxo líquido × 12)
Cálculo de matemática financeira. Não é recomendação de investimento. Tributação de aluguel: Imposto de Renda (carnê-leão), confirme com contador.
Limitações
- Não considera valorização do imóvel nem reajustes futuros de aluguel.
- Não modela inadimplência, custo de oportunidade do capital nem tributação detalhada (a alíquota de imposto é informada por você).
- O payback simples ignora juros e inflação; serve como referência inicial, não como decisão de investimento.
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Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: Matemática financeira / Receita Federal (carnê-leão) / cálculo estimativo.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre rentabilidade bruta e líquida do aluguel?
A rentabilidade bruta é o aluguel dividido pelo valor do imóvel, sem descontar nada. Um aluguel de 2.500 em um imóvel de 500.000 dá 0,5% ao mês de rentabilidade bruta. A rentabilidade líquida desconta os custos que o proprietário paga (condomínio, IPTU, manutenção, taxa de administração, imposto) e a perda média por vacância. Por isso a líquida costuma ser bem menor que a bruta e é ela que mostra o ganho real.
O que é vacância e como ela afeta a rentabilidade?
Vacância é o período em que o imóvel fica vago, sem inquilino e sem gerar aluguel. Se um imóvel fica em média um mês por ano desocupado, a vacância é de cerca de 8,33% (1 dividido por 12). A calculadora converte esse percentual em uma perda média mensal e a desconta do fluxo, dando uma rentabilidade líquida mais realista do que supor o imóvel sempre alugado.
Como o imposto sobre o aluguel entra no cálculo?
Aluguel recebido por pessoa física é tributado pelo Imposto de Renda na tabela progressiva (carnê-leão), com alíquotas que dependem do total recebido no mês. A calculadora usa um percentual editável que você informa, porque a alíquota efetiva varia conforme a sua faixa e outras rendas. Para imóveis em nome de pessoa jurídica, a tributação segue regras diferentes. Confirme com um contador.
O que é o payback simples?
O payback simples é uma estimativa de quantos anos o aluguel líquido levaria para devolver o valor investido no imóvel, sem considerar valorização, reajustes ou rendimento alternativo do dinheiro. É um indicador inicial de comparação: quanto menor o payback, mais rápido o aluguel se paga. Ele não substitui uma análise de investimento completa, que deve considerar valorização e custo de oportunidade.
Devo comparar a rentabilidade do aluguel com o CDI?
Muita gente compara a rentabilidade líquida do aluguel com aplicações de renda fixa atreladas ao CDI. A comparação ajuda a ter referência, mas envolve riscos diferentes: imóvel tem liquidez baixa, custos de manutenção, risco de vacância e inadimplência, além de potencial de valorização. Use a comparação com cautela, sem tratar como recomendação. Você pode estimar a renda fixa na calculadora de CDI e CDB.
Esta calculadora recomenda investir em imóvel?
Não. A ferramenta é educativa e estimativa. Ela mostra a rentabilidade do aluguel com os dados que você informa, mas não recomenda comprar, vender ou investir, nem garante rentabilidade futura. Valorização, vacância, inadimplência, reformas e mudanças de mercado afetam o resultado real. Use como ponto de partida e consulte um profissional para decisões patrimoniais.