Calculadora de Custo Total para Comprar Imóvel
Estime o custo total de comprar um imóvel além do preço: ITBI, escritura, registro, avaliação e custos iniciais. Veja o dinheiro necessário à vista.
O custo total de compra de um imóvel é o preço negociado mais os custos extras da transação: ITBI, escritura, registro, avaliação bancária e os gastos iniciais para morar. A calculadora separa o que você precisa em dinheiro à vista do que entra no financiamento.
Como funciona este cálculo
O cálculo parte do valor do imóvel e aplica os percentuais de ITBI, escritura e registro sobre ele, soma a taxa de avaliação bancária e os custos iniciais opcionais (mudança, reforma, mobília, condomínio e IPTU proporcional). Todos os percentuais são editáveis porque variam por cidade, estado e cartório.
O resultado mostra três números que importam na decisão: o custo total de aquisição, o dinheiro necessário à vista (entrada mais custos extras) e o valor a financiar. Depois de estimar o custo total, simule a parcela na calculadora de financiamento imobiliário e compare com alugar na calculadora de alugar ou comprar.
Fórmula
ITBI = valor do imóvel × alíquota de ITBI
Cartório = valor do imóvel × (escritura% + registro%)
Custos extras = obrigatórios + custos iniciais opcionais
Custo total = preço do imóvel + custos extras
Dinheiro à vista = entrada + custos extras
Base conceitual: ITBI municipal (prefeituras), emolumentos de cartório (tabelas estaduais) e práticas de financiamento habitacional. Valores estimativos e editáveis.
Limitações
- As alíquotas de ITBI, escritura e registro são informadas por você. A calculadora não mantém tabela oficial de município ou cartório, porque esses valores mudam por cidade, estado e faixa de valor.
- Não inclui automaticamente custos do financiamento ao longo do tempo (juros, seguros, taxa de administração); ela estima o custo de entrar no imóvel, não o custo mensal de mantê-lo.
- Eventuais isenções (primeiro imóvel, programas habitacionais) e o uso de FGTS dependem de regras específicas que não são modeladas aqui.
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Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: ITBI municipal / cartório (emolumentos) / cálculo estimativo.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre preço do imóvel e custo total de compra?
O preço é o valor negociado pelo imóvel. O custo total de compra soma a esse preço os gastos obrigatórios da transação (ITBI, escritura, registro e, quando há financiamento, taxa de avaliação) e os custos iniciais para começar a morar (mudança, reforma, mobília, condomínio e IPTU proporcional). Na prática, os custos extras costumam ficar entre 4% e 8% do valor do imóvel, então um imóvel de 500.000 pode exigir de 20.000 a 40.000 só em custos além do preço.
Quanto custa o ITBI e quem define a alíquota?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é municipal, então a alíquota e a base de cálculo variam de cidade para cidade, normalmente entre 2% e 3% sobre o valor de compra ou o valor venal de referência, o que for maior. Como cada prefeitura tem a sua regra, esta calculadora deixa a alíquota editável. Consulte a Secretaria de Finanças do seu município para o percentual oficial.
O que entra nos custos de cartório?
Os custos de cartório incluem a escritura pública (quando a compra não é por instrumento bancário) e o registro da transferência na matrícula do imóvel. Esses valores seguem tabelas estaduais de emolumentos e variam conforme o estado e a faixa de valor do imóvel. Em financiamentos pela Caixa e outros bancos, o contrato pode substituir a escritura, reduzindo custos. Por isso os campos são editáveis e expressos em percentual ajustável.
Preciso pagar tudo isso à vista?
O valor financiado entra no financiamento e é pago em parcelas. Já a entrada e os custos extras (ITBI, cartório, avaliação, mudança, reforma) normalmente são pagos à vista, com recursos próprios ou, em alguns casos, FGTS. Por isso a calculadora separa o dinheiro necessário à vista do valor que será financiado: é o caixa que você precisa ter disponível para fechar a compra.
Posso usar o FGTS para pagar esses custos?
O FGTS pode ser usado na compra de imóvel residencial urbano dentro das regras do programa habitacional (valor do imóvel dentro do limite, comprador sem outro imóvel na mesma cidade, conta vinculada com tempo mínimo, entre outras condições). O uso costuma ser direcionado para a entrada ou para abater o saldo devedor, não necessariamente para ITBI e cartório. Confirme as regras vigentes na Caixa e no banco do financiamento.
O resultado desta calculadora é oficial?
Não. O resultado é uma estimativa baseada nos valores e percentuais que você informa. ITBI, escritura, registro, avaliação e demais custos variam por município, estado, cartório e instituição financeira. Use o cálculo como simulação inicial de planejamento e confirme os valores oficiais com a prefeitura, o cartório de registro de imóveis e o banco antes de fechar negócio.