Financiar Imóvel: Passo a Passo da Simulação ao Contrato
Um financiamento imobiliário dura 20, 30, às vezes 35 anos. A diferença entre uma proposta boa e uma proposta cara aparece antes da assinatura, na comparação. Este roteiro vai da conta de quanto cabe na sua renda até a checagem final do contrato, com uma calculadora para cada etapa e as regras que os bancos seguem.
Atualizado em 27/07/2026. Orientação educativa com valores estimativos; confira sempre os documentos oficiais do seu caso.
Resposta rápida
- Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta mensal comprovada.
- O CET (Custo Efetivo Total) reúne juros, seguros e tarifas: é ele que compara propostas, não a taxa anunciada.
- No SAC as parcelas começam maiores e caem ao longo do tempo; na Price são fixas, mas os juros totais saem maiores.
- O FGTS pode entrar na entrada ou em amortizações de imóvel residencial urbano, dentro das regras do agente financeiro.
O passo a passo, na ordem
Descubra quanto cabe na sua renda
A análise de crédito costuma limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta mensal, descontadas outras dívidas em andamento. Renda de cônjuge ou de outro comprador pode ser somada na composição. Comece por essa conta: ela define a faixa de preço dos imóveis que valem a sua visita.
Planeje a entrada
Na maior parte das linhas o banco financia até 80% do valor do imóvel, então a entrada parte de uns 20%. Cada real a mais de entrada reduz o valor financiado e, com ele, os juros pagos ao longo de décadas. Simule cenários de entrada antes de definir a sua meta de poupança.
Veja se o FGTS reforça a entrada
O saldo do FGTS pode abater a entrada ou amortizar o saldo devedor na compra de imóvel residencial urbano. As condições clássicas: 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ter financiamento ativo no SFH e não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade. A calculadora mostra o efeito do saque no seu caso.
Simule os sistemas SAC e Price
No SAC a amortização é constante: a primeira parcela é a mais alta e o valor cai todo mês, com menos juros no total. Na tabela Price a parcela é fixa, o que facilita caber no limite de 30% da renda, mas o custo total sai maior. Simule os dois com a mesma taxa e compare o saldo devedor ao longo dos anos.
Compare o CET de pelo menos 3 bancos
A taxa de juros anunciada não inclui seguro MIP, seguro DFI nem tarifa de administração. O CET inclui tudo, e o banco é obrigado a informá-lo antes da contratação (Resolução CMN 3.517/2007). Peça o CET por escrito em pelo menos três instituições e compare o mesmo prazo e o mesmo sistema.
Reserve o custo de ITBI, escritura e registro
Além da entrada, a compra paga ITBI (imposto municipal), escritura e registro no cartório de imóveis. Juntos, esses custos costumam somar alguns pontos percentuais do valor do imóvel, variando por município e por faixa de preço. Eles saem do seu bolso na assinatura: não entram no financiamento na maioria das linhas.
Confira documentação e contrato antes de assinar
Peça as certidões do imóvel e do vendedor, confira se há dívidas de condomínio ou IPTU e leia o contrato com atenção aos seguros e às regras de amortização antecipada. Só o registro no cartório de imóveis transfere a propriedade de fato. Na dúvida sobre alguma cláusula, consulte um profissional antes de assinar.
Linha do tempo de prazos
- Antes de escolher o imóvel
Simule quanto o banco aprovaria com a regra de cerca de 30% da renda bruta.
Base: Praxe de análise de crédito dos bancos
- Antes de assinar
Peça e compare o CET por escrito em pelo menos 3 bancos, no mesmo prazo e sistema.
Base: Resolução CMN 3.517/2007
- Na assinatura
Pague ITBI, escritura e registro com recursos próprios: em regra eles ficam fora do financiamento.
Base: Legislação municipal (ITBI) e tabelas de emolumentos dos cartórios
- Depois de assinar
Leve o contrato ao cartório de imóveis: só o registro transfere a propriedade.
Base: Lei 6.015/1973 (Registros Públicos)
Perguntas frequentes
Qual renda eu preciso ter para financiar um imóvel?
Depende do valor da parcela, não do imóvel em si. A praxe dos bancos é limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta mensal comprovada, já descontadas outras prestações. É permitido compor renda com cônjuge ou outro comprador para ampliar o limite.
O que é CET e por que importa mais que a taxa de juros?
O Custo Efetivo Total é a taxa que reúne juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifa de administração e demais encargos do contrato. Dois bancos com a mesma taxa de juros podem ter CET bem diferentes. Por isso a comparação correta entre propostas usa o CET, que o banco é obrigado a informar.
SAC ou Price: qual sai mais barato?
Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total, porque amortiza mais rápido. A Price tem parcela fixa e inicial mais baixa, o que ajuda a caber no limite de renda, mas acumula mais juros. A escolha costuma ser entre pagar menos no total (SAC) e ter parcela previsível (Price).
Posso usar o FGTS na compra?
Sim, para entrada ou amortização de imóvel residencial urbano, nas condições do agente financeiro: em geral 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, nenhum financiamento ativo no SFH e nenhum outro imóvel residencial na mesma cidade onde você mora ou trabalha. O FGTS também pode abater parcelas em atraso em situações específicas.
Quanto preciso dar de entrada?
Na maior parte das linhas de crédito o banco financia até 80% do valor de avaliação, o que pede entrada de pelo menos 20%. Programas habitacionais e faixas específicas podem aceitar percentuais diferentes. Entrada maior reduz o valor financiado e o total de juros do contrato.
Quais custos existem além da parcela?
ITBI, escritura e registro no ato da compra, e, dentro da parcela, os seguros MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos do imóvel) mais a tarifa de administração do banco. Some ainda condomínio e IPTU ao orçamento mensal: eles não aparecem na simulação do banco, mas chegam todo mês.
Vale a pena amortizar o financiamento depois?
Amortizações antecipadas reduzem o saldo devedor e os juros futuros, e o banco não pode cobrar tarifa por isso em contratos de pessoa física. Você escolhe entre reduzir o prazo ou o valor das parcelas; reduzir o prazo costuma economizar mais juros. O FGTS pode ser usado para amortizar a cada 2 anos.
Fontes oficiais
- Banco Central do Brasil (Custo Efetivo Total)
- Habitação, Caixa Econômica Federal
- Uso do FGTS na moradia, Caixa Econômica Federal
As calculadoras desta jornada produzem estimativas educativas e não substituem o cálculo oficial do seu caso. Saiba como validamos os cálculos.