ImóveisGuia

FGTS na compra do imóvel: regras, entrada e quanto usar

Como usar o FGTS na compra do imóvel: quem tem direito, os 3 anos de fundo, as regras do SFH, como o FGTS compõe a entrada, o teto de valor e a amortização a cada 2 anos.

Atualizado em 10/06/2026Revisado pela equipe editorial ValorFinalFGTS.gov.br / Caixa / Lei 8.036/1990

O FGTS é um dos maiores aliados de quem quer comprar a casa própria. Bem usado, ele reduz o valor financiado, diminui a parcela e economiza muitos juros ao longo de décadas. Mas o uso tem regras claras de elegibilidade que valem a pena conhecer antes de contar com o dinheiro. Este guia explica quem pode usar, quanto pode usar e como o fundo entra na compra. Para simular, use a calculadora de FGTS na compra do imóvel.

Resposta rápida

Exige 3 anos de trabalho sob o FGTS (somando contratos), imóvel residencial no SFH e moradia própria.
O FGTS compõe a entrada, somando aos recursos próprios, e reduz o valor financiado.
Não pode ter outro financiamento ativo no SFH nem imóvel residencial na mesma região.
Vale quase sempre: o FGTS rende pouco e abater o financiamento economiza juros.

Quem pode usar o FGTS na compra

A primeira regra é o tempo de fundo: você precisa de pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os contratos, mesmo que de empresas diferentes e não seguidos. A segunda é sobre o imóvel: ele deve ser residencial, urbano, para moradia própria e estar dentro do teto de avaliação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A terceira é sobre a sua situação: você não pode ter outro financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país, nem ser dono de imóvel residencial no município ou região onde mora ou trabalha.

Como o FGTS entra na compra

Na compra, o FGTS funciona como parte da entrada. Ele soma aos seus recursos próprios e reduz o valor que precisa ser financiado. Por exemplo, num imóvel de R$ 300.000 com R$ 20.000 de recursos próprios e R$ 40.000 de FGTS, a entrada total fica em R$ 60.000 (20%) e o valor financiado cai para R$ 240.000. Se o seu FGTS for grande, ele pode cobrir uma fatia ainda maior, e o que sobrar permanece no fundo. A calculadora de FGTS na compra do imóvel mostra exatamente quanto entra e quanto falta financiar.

Tabela: entrada com e sem FGTS

Item	Só recursos próprios	Com FGTS
Imóvel	R$ 300.000	R$ 300.000
Entrada	R$ 20.000	R$ 60.000 (com R$ 40 mil de FGTS)
Valor financiado	R$ 280.000	R$ 240.000
Efeito	Parcela e juros maiores	Parcela e juros menores

Entrada ou amortização: as duas frentes do FGTS

O FGTS pode ser usado na compra (como entrada) e, depois, no financiamento já em andamento (como amortização). Na amortização, a cada dois anos você pode aplicar o saldo acumulado para reduzir o prazo ou a parcela do contrato. Combinar as duas frentes é poderoso: você entra com o FGTS para financiar menos e volta a usar o fundo a cada dois anos para quitar mais rápido. Veja a calculadora de amortização com FGTS e o guia financiamento imobiliário do zero.

Tabela: requisitos para usar o FGTS

Requisito	Detalhe
Tempo de FGTS	Mínimo de 3 anos somados
Tipo de imóvel	Residencial urbano, moradia própria
Valor do imóvel	Dentro do teto do SFH
Situação	Sem financiamento SFH ativo nem imóvel na região

Erros comuns ao usar o FGTS

Achar que precisa de três anos no mesmo emprego (basta o tempo somado).
Esquecer que o teto de valor do imóvel limita o uso do fundo.
Contar com o FGTS para pagar ITBI e cartório (esses saem de recursos próprios).
Não somar o FGTS do cônjuge na compra em conjunto.
Deixar o dinheiro parado no fundo rendendo pouco em vez de abater o financiamento.

Limitações deste guia

As regras do FGTS são definidas pelo Conselho Curador e podem ser atualizadas, e o teto de valor do imóvel varia por região. A elegibilidade final e o teto vigente são confirmados pelo agente financeiro, em geral a Caixa. Use a calculadora para estimar e veja como validamos os cálculos.

Calculadoras deste tema

Calculadora de FGTS na compra do imóvel: quanto o FGTS abate da entrada.
Calculadora de amortização com FGTS: quanto o FGTS encurta o financiamento.
Calculadora de financiamento imobiliário: a parcela com o valor já reduzido pelo FGTS.
Calculadora de custo total para comprar: ITBI e cartório, que o FGTS não cobre.

Fontes oficiais

FGTS.gov.br: regras de uso do FGTS na moradia própria.
Caixa - Habitação: SFH, teto de avaliação e uso do fundo.
Lei 8.036/1990, art. 20: hipóteses de uso do FGTS na habitação.

Conclusão

O FGTS é um recurso valioso para quem compra a casa própria: ele reduz o valor financiado, diminui a parcela e economiza juros, desde que você cumpra as regras de tempo de fundo, tipo de imóvel e situação. Some o seu saldo (e o do cônjuge, se for o caso) na calculadora de FGTS na compra do imóvel, conheça as demais calculadoras de imóveis e veja como validamos os cálculos.

Calculadoras deste guia

FGTS na Compra

Veja quanto o seu FGTS abate na compra do imóvel: some o saldo do fundo aos seus recursos próprios, descubra a entrada total, quanto ainda precisa financiar e se você atinge os 20% de entrada.

Amortização com FGTS

Simule o uso do FGTS para amortizar o financiamento imobiliário a cada 2 anos: quantos meses você corta do contrato, a economia de juros e a nova parcela, nos modos reduzir prazo ou reduzir parcela.

Financiamento Imobiliário

Calcule a parcela do financiamento imobiliário pelos sistemas PRICE e SAC. Veja o total pago e os juros ao longo do prazo.

Custo Total de Comprar Imóvel

Estime o custo total de comprar um imóvel além do preço: ITBI, escritura, registro, avaliação e custos iniciais. Veja o dinheiro necessário à vista.

Fontes oficiais

planalto.gov.br

Links externos para os documentos oficiais consultados na construção desta página. O conteúdo deles pode mudar sem aviso; em caso de divergência, vale sempre a fonte oficial.

Como validamos os cálculos

Os valores citados neste guia são estimativos e baseados em fontes oficiais (FGTS.gov.br / Caixa / Lei 8.036/1990). Eles podem variar conforme convenção coletiva, situação individual e atualizações da legislação. Entenda nossa metodologia em como validamos os cálculos.

Perguntas frequentes

Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel?

Pode usar o trabalhador que tenha pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os contratos, mesmo de empresas diferentes e não consecutivos. Além disso, o imóvel precisa ser residencial, urbano, destinado à moradia própria e estar dentro do teto de avaliação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O comprador também não pode ter outro financiamento ativo no SFH nem ser dono de imóvel residencial na mesma região.

Quanto do FGTS posso usar na compra?

Você pode usar todo o saldo disponível do FGTS para compor a entrada do imóvel, somando aos seus recursos próprios. Não há um limite fixo de percentual: o que define é o saldo que você tem e as regras de elegibilidade. Se o saldo for grande, ele pode até cobrir boa parte ou todo o valor que faltaria financiar. Use a calculadora de FGTS na compra do imóvel para ver quanto entra e quanto sobra.

O FGTS serve como entrada ou para abater a parcela?

Na compra, o FGTS entra como parte da entrada, reduzindo de cara o valor que será financiado. Depois que você já tem o financiamento, o FGTS pode ser usado de novo, a cada dois anos, para amortizar o saldo devedor (reduzindo prazo ou parcela) ou para abater parte das prestações. Este guia trata do uso na entrada; para a amortização, veja a calculadora de amortização com FGTS.

Preciso ter três anos no mesmo emprego?

Não. O requisito é de três anos de trabalho sob o regime do FGTS no total, e esse tempo pode ser somado de vários contratos diferentes, mesmo que não sejam seguidos. Se você trabalhou dois anos em uma empresa e mais um ano e meio em outra, já cumpre o requisito. O que conta é o tempo acumulado de contribuição ao fundo, não a permanência num único emprego.

Posso juntar o FGTS de duas pessoas?

Sim. Quando duas pessoas compram o mesmo imóvel em conjunto, como um casal, cada uma pode usar o seu FGTS na mesma operação, desde que ambas cumpram as regras de elegibilidade. Os dois saldos somam na composição da entrada, o que aumenta bastante o poder de compra. Informe a soma dos saldos no campo de FGTS da calculadora.

O FGTS pode comprar imóvel de qualquer valor?

Não. O imóvel precisa estar dentro do teto de avaliação do SFH para o FGTS ser usado. Imóveis acima desse teto podem ser comprados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), mas aí o FGTS não pode ser utilizado. O teto é atualizado periodicamente e definido pelo Conselho Curador do FGTS; confirme o valor vigente na sua cidade com o agente financeiro.

Vale a pena usar o FGTS na compra?

Na maioria dos casos, sim. O dinheiro parado no FGTS rende cerca de 3% ao ano mais a TR, bem menos que os juros de um financiamento imobiliário (em geral de 9% a 12% ao ano). Usar o FGTS para reduzir o valor financiado economiza muitos juros ao longo do contrato. A exceção é quem planeja usar o FGTS nos próximos meses para outra finalidade prevista em lei.

Posso usar o FGTS para comprar a segunda casa?

Em regra, não. O FGTS na moradia própria é voltado para quem vai usar o imóvel para morar e não tem outro imóvel residencial na mesma região nem financiamento ativo no SFH. A intenção do benefício é facilitar a casa própria, não a aquisição de imóveis para investimento. Quem já tem imóvel residencial no município costuma não conseguir usar o fundo nessa nova compra.

O FGTS cobre os custos de cartório e ITBI?

Não. O FGTS é usado no valor do imóvel (entrada ou amortização), não nos custos de transação como ITBI, escritura e registro, que precisam ser pagos com recursos próprios. Esses custos somam em torno de 4% a 6% do valor do imóvel. Planeje-os à parte usando a calculadora de custo total para comprar imóvel e a de ITBI e cartório.

Como saber meu saldo do FGTS?

Você consulta o saldo pelo aplicativo FGTS da Caixa, pelo site oficial ou pelo extrato enviado periodicamente. O app mostra o saldo de cada conta vinculada (de cada emprego). Para a compra do imóvel, some os saldos das contas disponíveis. Vale lembrar que o saldo do FGTS na conta do emprego atual costuma estar disponível para a moradia própria conforme as regras do SFH.

Usar o FGTS atrasa a compra do imóvel?

O uso do FGTS na compra envolve a apresentação de documentos e a análise do agente financeiro, em geral a Caixa, o que adiciona alguns passos ao processo. Mas é um procedimento comum e previsto, que não costuma inviabilizar a compra. O importante é reunir a documentação com antecedência e confirmar a elegibilidade antes de fechar o negócio.