Calculadora de CET do Financiamento Imobiliário
Calcule o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário: além dos juros, embute os seguros obrigatórios MIP e DFI, a taxa de administração e as tarifas. O número certo para comparar propostas.
O CET (Custo Efetivo Total) mostra quanto o financiamento custa de verdade: além dos juros, ele soma os seguros obrigatórios MIP e DFI, a taxa de administração e as tarifas. A calculadora monta a parcela completa mês a mês e devolve o CET ao ano, que é o número certo para comparar propostas de bancos.
Como funciona este cálculo
A cada mês somamos amortização, juros, o MIP (percentual sobre o saldo devedor, que cai com o tempo), o DFI (percentual sobre o valor do imóvel) e a taxa de administração. O CET é a taxa que iguala o valor financiado ao fluxo de todas essas parcelas mais as tarifas iniciais, calculada como TIR e anualizada.
Para ver só a parcela de juros (sem seguros), use a calculadora de financiamento imobiliário. Antes, confira quanto cabe no seu bolso na calculadora quanto consigo financiar.
Fórmula
Parcela total = amortização + juros + MIP(saldo) + DFI(imóvel) + administração
CET: valor financiado = tarifas + Σ parcela_total ÷ (1 + i)^mês
CET ao ano = (1 + i)^12 − 1
Base: Resolução CMN 3.517/2007 (CET) e matemática financeira (TIR). Taxa de juros de referência: Banco Central, SGS 20772.
Limitações
- Assume juros e seguros estáveis; contratos com TR ou reajuste de seguro terão CET real um pouco diferente.
- O valor dos seguros (MIP/DFI) varia por idade, seguradora e imóvel; use os números do seu contrato para o CET exato.
- Não inclui ITBI nem custos de cartório (não fazem parte do CET do crédito).
- Estimativa para comparação; o CET oficial é o informado no contrato.
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Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: Resolução CMN 3.517/2007 (CET) / Banco Central (SGS 20772).
Perguntas frequentes
O que é o CET de um financiamento imobiliário?
CET é o Custo Efetivo Total: a taxa que reúne tudo o que você paga, não só os juros. Entram os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a taxa de administração mensal e as tarifas iniciais. Por isso o CET é sempre maior ou igual à taxa de juros anunciada e é o número certo para comparar propostas de bancos diferentes. O Banco Central obriga as instituições a informar o CET (Resolução CMN 3.517/2007).
Qual a diferença entre o MIP e o DFI?
São os dois seguros obrigatórios do financiamento habitacional. O MIP (Morte e Invalidez Permanente) cobre o saldo devedor caso o comprador faleça ou fique inválido, então incide sobre o saldo, que diminui a cada mês. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre o imóvel contra incêndio, explosão e desabamento, e incide sobre o valor do imóvel, ficando praticamente fixo. Ambos entram na parcela e no CET.
Por que o CET é maior que a taxa de juros anunciada?
Porque a taxa anunciada é só a parte dos juros. Quando você soma os seguros, a taxa de administração e as tarifas, o custo real sobe. Dois bancos podem anunciar a mesma taxa de juros e ter CETs bem diferentes por causa do valor dos seguros e da administração. Sempre compare pelo CET, não pela taxa de juros isolada.
Como o CET é calculado nesta ferramenta?
Montamos o cronograma mês a mês (PRICE ou SAC), somando em cada parcela a amortização, os juros, o MIP sobre o saldo daquele mês, o DFI sobre o valor do imóvel e a taxa de administração. Depois encontramos a taxa que iguala o valor financiado ao fluxo de todas essas parcelas mais as tarifas iniciais (a TIR, ou taxa interna de retorno) e a anualizamos. É a mesma lógica que o Banco Central usa para o CET.
Posso usar o seguro de outra seguradora para baixar o CET?
Sim. A portabilidade de seguro habitacional permite contratar o MIP e o DFI com uma seguradora diferente da indicada pelo banco, o que costuma reduzir bastante o custo dos seguros e, com isso, o CET. Simule aqui com o valor do seguro próprio para ver o impacto antes de decidir.
O CET muda ao longo do financiamento?
O CET é uma taxa única que resume todo o contrato, mas o valor das parcelas muda mês a mês porque o MIP cai junto com o saldo devedor e, no SAC, a parte de juros também diminui. Se o contrato tiver correção pela TR ou reajuste do seguro, o CET real pode variar. Esta calculadora assume taxa e seguros estáveis para dar uma estimativa comparável entre propostas.