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IR na venda de imóvel: ganho de capital, isenções e cálculo

Como funciona o imposto na venda de imóvel: ganho de capital, fatores de redução FR1 e FR2, isenção do único imóvel de R$ 440 mil, isenção por reinvestir em 180 dias e alíquota progressiva.

Atualizado em 10/06/2026Revisado pela equipe editorial ValorFinalLei 11.196/2005 / Lei 13.259/2016 / Receita Federal

Vender um imóvel pode gerar imposto de renda sobre o lucro da operação, o chamado ganho de capital. Mas a conta não é simples: há fatores de redução que diminuem o ganho conforme o tempo, isenções importantes e uma alíquota progressiva. Entender essas regras pode significar pagar menos imposto, ou nenhum, de forma totalmente legal. Este guia explica tudo, e para calcular use a calculadora de IR na venda de imóvel.

Resposta rápida

O imposto incide sobre o ganho (venda menos custo), não sobre o valor total da venda.
A alíquota é progressiva, começando em 15% para a maioria das vendas residenciais.
Há isenções: único imóvel até R$ 440 mil e reinvestir em outro imóvel em 180 dias.
Os fatores de redução (FR1/FR2) diminuem o ganho conforme o tempo de propriedade.

Como se calcula o ganho de capital

O ganho de capital é o valor da venda menos o custo de aquisição e as despesas dedutíveis (corretagem da venda, benfeitorias comprovadas, ITBI e cartório da compra). Sobre esse ganho aplicam-se os fatores de redução e as isenções; o que sobra é o ganho tributável. A calculadora de IR na venda de imóvel faz toda essa conta a partir das datas e dos valores.

As isenções que podem zerar o imposto

Duas isenções resolvem a maioria dos casos. A primeira é a do único imóvel: se você vende o único imóvel que possui por até R$ 440.000 e não vendeu outro nos últimos 5 anos, não paga imposto. A segunda é a do reinvestimento: se aplica o produto da venda de um imóvel residencial na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, fica isento, total ou proporcionalmente ao valor reinvestido. Esse benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.

Tabela: alíquotas progressivas do ganho

Faixa do ganho	Alíquota
Até R$ 5 milhões	15%
De R$ 5 a 10 milhões	17,5%
De R$ 10 a 30 milhões	20%
Acima de R$ 30 milhões	22,5%

Os fatores de redução por tempo

Quanto mais tempo você foi dono do imóvel, menor o imposto. Os fatores de redução FR1 (de janeiro de 1996 a novembro de 2005) e FR2 (de dezembro de 2005 até a venda) reduzem o ganho conforme o número de meses de propriedade. Um imóvel comprado há muitos anos pode ter o ganho bastante reduzido, e em alguns casos o imposto fica perto de zero. A calculadora aplica os dois fatores automaticamente a partir das datas de compra e venda.

Tabela: o que entra e o que sai do ganho

Aumenta o ganho	Reduz o ganho
Valor de venda	Custo de aquisição
-	Corretagem da venda
-	Benfeitorias comprovadas
-	Fatores de redução e isenções

Exemplo numérico

Imagine um imóvel comprado por R$ 400.000 em 2018 e vendido por R$ 600.000 em 2024, com R$ 36.000 de corretagem. O ganho bruto é R$ 600.000 menos R$ 400.000 menos R$ 36.000, ou seja, R$ 164.000. Sobre esse valor, o fator FR2 reduz o ganho conforme os anos de propriedade, e a alíquota de 15% incide sobre o ganho tributável resultante. Se, em vez disso, o vendedor reinvestir o produto em outro imóvel residencial em 180 dias, o imposto pode ser zerado. Faça a conta do seu caso na calculadora de IR na venda de imóvel e veja quanto sobra líquido na calculadora de custo de venda.

Erros comuns na hora de vender

Achar que o imposto incide sobre o valor da venda, e não sobre o ganho.
Esquecer de abater a corretagem e as benfeitorias comprovadas do ganho.
Confundir o custo de aquisição com o saldo devedor do financiamento.
Perder o prazo de 180 dias para reinvestir e garantir a isenção.
Não recolher a DARF 4600 no prazo e pagar multa e juros.

Limitações deste guia

As regras de ganho de capital têm detalhes para imóveis muito antigos, herança, permuta e outras situações. A apuração oficial é feita no programa GCAP da Receita. Use a calculadora para estimar, guarde os comprovantes e, em casos específicos, consulte um contador. Veja também como validamos os cálculos.

Calculadoras deste tema

Calculadora de IR na venda de imóvel: ganho, reduções, isenções e imposto.
Calculadora de custo de venda: quanto sobra líquido depois de tudo.
Calculadora de valorização de imóvel: quanto o imóvel valorizou pelo índice oficial.

Fontes oficiais

Lei 11.196/2005 (art. 39 e 40): isenção por reinvestimento e fatores de redução.
Lei 13.259/2016: alíquotas progressivas do ganho de capital.
Receita Federal: programa GCAP e DARF 4600.

Conclusão

O imposto na venda de imóvel incide sobre o ganho, não sobre a venda, e pode ser bastante reduzido ou zerado pelas isenções e pelos fatores de redução. Conhecer essas regras antes de vender ajuda a planejar e, muitas vezes, a economizar de forma legal. Calcule o seu caso na calculadora de IR na venda de imóvel, conheça as demais calculadoras de imóveis e veja como validamos os cálculos.

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IR na Venda de Imóvel

Calcule o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda do imóvel: ganho, fatores de redução, isenção do único imóvel até R$ 440 mil e isenção por reinvestir em outro imóvel em 180 dias.

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Valorização de Imóvel

Descubra quanto seu imóvel valorizou desde a compra com o IVG-R, o índice oficial do Banco Central para imóveis residenciais, e veja a valorização real descontando a inflação (IPCA).

Fontes oficiais

Links externos para os documentos oficiais consultados na construção desta página. O conteúdo deles pode mudar sem aviso; em caso de divergência, vale sempre a fonte oficial.

Como validamos os cálculos

Os valores citados neste guia são estimativos e baseados em fontes oficiais (Lei 11.196/2005 / Lei 13.259/2016 / Receita Federal). Eles podem variar conforme convenção coletiva, situação individual e atualizações da legislação. Entenda nossa metodologia em como validamos os cálculos.

Perguntas frequentes

Quem vende um imóvel paga imposto de renda?

Paga imposto sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição corrigido pelos fatores de redução. Se não houve ganho, ou se a venda se enquadra em alguma isenção, não há imposto a recolher. Quando há imposto, ele é pago por DARF com o código 4600 até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Qual a alíquota do imposto sobre a venda de imóvel?

A alíquota é progressiva: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Para a maioria das vendas residenciais, a alíquota aplicável é a de 15%. O imposto incide sobre o ganho, não sobre o valor total da venda.

Quando a venda do imóvel é isenta de imposto?

As principais isenções são: vender o único imóvel por até R$ 440.000, desde que não tenha vendido outro nos últimos 5 anos; e usar o produto da venda de um imóvel residencial para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. Também são isentos imóveis adquiridos até 1969. Veja se você se enquadra na calculadora de IR na venda de imóvel.

O que são os fatores de redução FR1 e FR2?

São percentuais que reduzem o ganho de capital conforme o tempo que você foi dono do imóvel, criados pela Lei 11.196/2005. O FR1 vale para o período de janeiro de 1996 a novembro de 2005, e o FR2 de dezembro de 2005 até a venda. Quanto mais antigo o imóvel, maiores as reduções e menor o imposto. A calculadora aplica os dois automaticamente.

Como funciona a isenção por reinvestimento em 180 dias?

Se você vende um imóvel residencial e aplica o dinheiro na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, fica isento do imposto sobre o ganho. Se reinveste apenas parte do valor, a isenção é proporcional ao que foi reinvestido. Esse benefício (art. 39 da Lei 11.196/2005) só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.

Quais despesas posso abater do ganho?

Podem aumentar o custo de aquisição, e assim reduzir o ganho: a corretagem paga na venda, as benfeitorias e reformas comprovadas com documentos, o ITBI e as despesas de cartório pagas na compra, e juros de financiamento em alguns casos. Guarde os comprovantes, porque a Receita pode exigi-los na apuração.

Comprei o imóvel financiado. Qual é o custo de aquisição?

O custo de aquisição é o valor pago pelo imóvel mais as despesas que integram esse custo, como ITBI, cartório, corretagem da compra e benfeitorias. Não confunda com o saldo devedor do financiamento: o que importa é o valor de aquisição declarado e os custos comprovados, não quanto ainda falta pagar ao banco.

Como apuro e pago o imposto?

A apuração oficial é feita no programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal, que você baixa no site da Receita e depois importa para a declaração anual. O imposto é recolhido por DARF com o código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Atrasar gera multa e juros.

Recebi o imóvel de herança. Como fica o imposto na venda?

Na venda de imóvel recebido por herança, o custo de aquisição costuma ser o valor pelo qual o bem foi declarado na transmissão, no inventário. A diferença entre esse valor e o de venda forma o ganho. As regras de isenção e os fatores de redução também podem se aplicar. Por envolver detalhes do inventário, vale a orientação de um contador.

Vender por menos que comprei gera imposto?

Não. Se o valor de venda for menor ou igual ao custo de aquisição corrigido, não há ganho de capital e, portanto, não há imposto. Ainda assim, a operação deve ser informada na declaração. A calculadora identifica automaticamente quando não há ganho e mostra imposto zero.

A isenção de R$ 440 mil vale para qualquer imóvel?

Vale para a venda do único imóvel que a pessoa possui, residencial ou não, por valor de até R$ 440.000, desde que ela não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos 5 anos. Se a pessoa tem mais de um imóvel, ou já vendeu outro nesse período, a isenção de R$ 440 mil não se aplica, mas as outras isenções ainda podem valer.