Financiamento TR, IPCA ou Prefixado: Comparador de Linhas
Compare as 4 linhas do crédito imobiliário (TR + taxa, IPCA + taxa, prefixada e poupança + taxa) com o mesmo valor e prazo: parcela inicial, custo total e ranking nas suas premissas de indexador.
Esta calculadora compara as 4 linhas do crédito imobiliário (TR + taxa, IPCA + taxa, prefixada e poupança + taxa) com o mesmo valor e prazo, mostrando a parcela inicial e o custo total de cada uma nas premissas de indexador que você definir.
Como funciona este cálculo
Para cada linha, a taxa contratual é composta com a premissa de indexador (constante na simulação) e o financiamento é simulado em SAC ou PRICE. As linhas são ranqueadas pelo custo total (juros + correção). Premissas de IPCA e poupança vêm pré-preenchidas com o dado oficial do Banco Central.
Escolhida a linha, simule a parcela completa na calculadora de financiamento imobiliário (com seguros MIP/DFI) e compare propostas reais pela calculadora de CET. Para entender SAC vs PRICE, veja a calculadora SAC x Price.
Fórmula
i mensal = (1 + taxa a.a.)^(1/12) × (1 + indexador a.a.)^(1/12) − 1
Custo total = total pago − valor financiado (juros + correção da premissa)
Modalidades praticadas no crédito habitacional (SFH/SFI). Premissas pré-preenchidas: IBGE/IPCA e poupança via Banco Central (SGS). Taxa de referência prefixada: SGS 20772.
Limitações
- O indexador real varia mês a mês; a simulação usa premissa constante. O ranking pode mudar se a premissa não se confirmar.
- Não inclui seguros MIP/DFI, taxa de administração, ITBI e cartório (use o CET para isso).
- A TR depende de fórmula própria do BCB e pode ser zero em parte do tempo.
- Estimativa educativa; não é proposta de crédito nem recomendação.
Calculadoras relacionadas
Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: BCB (SGS 20772, poupança) / IBGE (IPCA); modalidades SFH/SFI.
Fontes oficiais
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Perguntas frequentes
Qual a diferença entre financiamento com TR, IPCA, prefixado e poupança?
São os 4 indexadores das linhas de crédito imobiliário no Brasil. Na linha TR, o saldo é corrigido pela Taxa Referencial (historicamente baixa) mais uma taxa fixa. Na linha IPCA, a taxa contratual é menor, mas o saldo sobe com a inflação. Na prefixada, a taxa é cheia e nada varia. Na linha poupança, o indexador é o rendimento mensal da poupança (limitado a 0,5% ao mês quando a Selic passa de 8,5% ao ano). A mesma taxa anunciada pode esconder custos totais muito diferentes.
Financiamento pelo IPCA vale a pena?
A linha IPCA tem a menor taxa contratual e a menor parcela inicial, mas o saldo devedor inteiro é corrigido pela inflação todo mês. Em ciclos de inflação alta, as parcelas e o saldo crescem rápido, e contratos IPCA+ ficaram muito mais caros que os de TR. Vale mais a pena para quem pode quitar cedo ou suporta o risco; para prazo longo com renda fixa em reais, a previsibilidade da TR ou da prefixada costuma pesar mais. Simule premissas de IPCA alto antes de decidir.
O que é a linha poupança e quando ela compensa?
Nela o indexador é o rendimento da poupança mais uma taxa fixa. Como a poupança rende 70% da Selic quando a Selic está em até 8,5% ao ano e trava em 0,5% ao mês acima disso, a linha tem teto natural de variação. Ela compensa quando a Selic cai (o indexador cai junto), e fica próxima do teto quando a Selic está alta. Compare o custo total nas duas premissas.
Por que a calculadora pede uma premissa de indexador?
Porque ninguém sabe a TR, o IPCA ou a poupança dos próximos 30 anos. A simulação usa uma premissa constante informada por você (pré-preenchida com o dado oficial mais recente do Banco Central) e deixa claro que o ranking vale só para essa premissa. Teste cenários otimista e pessimista: se a decisão muda com a premissa, a linha indexada carrega risco real.
Qual linha tem a menor parcela inicial?
Quase sempre a linha IPCA, porque a taxa contratual é a menor (o banco cobra menos juro fixo justamente porque a inflação corrige o saldo). Mas parcela inicial menor não significa custo total menor: a tabela da calculadora mostra os dois números separados para você não decidir só pela primeira parcela.
Essa comparação substitui o CET das propostas?
Não. O CET (Custo Efetivo Total) inclui seguros MIP/DFI, taxa de administração e tarifas, que não entram nesta comparação de indexadores. Use esta calculadora para escolher a LINHA e depois confira o CET real de cada proposta na calculadora de CET do financiamento imobiliário. O número contratual é sempre o do banco.