Amortizar Financiamento com FGTS: Quanto Abate
Simule o uso do FGTS para amortizar o financiamento imobiliário a cada 2 anos: quantos meses você corta do contrato, a economia de juros e a nova parcela, nos modos reduzir prazo ou reduzir parcela.
Esta calculadora simula o uso do FGTS para amortizar o financiamento imobiliário a cada 2 anos (regra do SFH): quantos meses você corta do contrato, quanto economiza de juros e como fica a parcela, comparando com o cenário sem FGTS.
Como funciona este cálculo
A simulação aplica todo o saldo do FGTS no saldo devedor hoje e repete o uso a cada 24 meses com o que você acumulou (depósitos de 8% do salário + rendimento de 3% a.a.). No modo reduzir prazo, a parcela continua igual e o contrato termina antes; no modo reduzir parcela, ela é recalculada para o prazo restante.
Para amortizar com dinheiro próprio (sem FGTS), use a calculadora de amortização de financiamento. Para simular o contrato completo com seguros, veja a calculadora de financiamento imobiliário e o saldo do seu fundo na calculadora de FGTS.
Fórmula
Amortização extraordinária: saldo devedor − valor do FGTS aplicado
Economia de juros = juros sem FGTS − juros com FGTS (simulação mês a mês)
Base legal: Lei 8.036/1990, art. 20 (V e VI-A) e Manual de Moradia Própria do FGTS (Caixa). Taxa de referência do contrato: Banco Central, SGS 20772.
Limitações
- Exige elegibilidade: 3 anos sob FGTS, financiamento no SFH, imóvel residencial próprio e intervalo de 2 anos entre usos; a aprovação é do banco.
- Rendimento do FGTS simulado a 3% a.a. (sem TR e sem distribuição de lucros).
- Não inclui seguros MIP/DFI, taxa de administração nem TR/correção do contrato.
- O saldo devedor exato para amortização é o informado pelo agente financeiro.
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Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: Lei 8.036/1990, art. 20 / Manual de Moradia Própria FGTS (Caixa).
Fontes oficiais
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Perguntas frequentes
Posso usar o FGTS para amortizar o financiamento? Quais as regras?
Sim, se o financiamento estiver no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o imóvel for residencial, urbano e para moradia própria, e você tiver pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os empregos). A amortização extraordinária com FGTS pode ser feita a cada 2 anos, no mínimo, e o pedido passa pela análise do banco (agente financeiro). Base: art. 20 da Lei 8.036/1990 e Manual de Moradia Própria da Caixa.
É melhor usar o FGTS para reduzir o prazo ou a parcela?
Para economizar juros, reduzir o PRAZO quase sempre ganha: a parcela continua igual e o contrato acaba meses ou anos antes, cortando todos os juros daquelas parcelas finais. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal, mas mantém o contrato longo e economiza menos. A calculadora simula os dois modos com os mesmos números para você comparar.
De quanto em quanto tempo posso usar o FGTS para amortizar?
O intervalo mínimo entre amortizações com FGTS é de 2 anos. A calculadora simula exatamente esse ciclo: usa o saldo disponível hoje e, a cada 24 meses, aplica o que acumulou de novo (depósitos mensais + rendimento). Para abater 80% do valor das prestações, a regra é diferente (12 meses), mas essa modalidade não reduz o saldo devedor.
Usar o FGTS vale a pena, já que ele rende 3% ao ano?
Na grande maioria dos casos, sim. O FGTS rende cerca de 3% ao ano mais TR (mais eventual distribuição de lucros), enquanto o financiamento imobiliário costuma cobrar de 9% a 12% ao ano. Cada real do FGTS aplicado no saldo devedor 'rende' a taxa do contrato, o triplo ou mais do que renderia parado no fundo. A exceção é quem planeja usar o FGTS nos próximos meses para outra finalidade legal (compra de outro imóvel, por exemplo).
O que acontece com a parcela quando eu amortizo reduzindo o prazo?
Nada: a parcela (PRICE) ou a amortização mensal (SAC) continua a mesma, e o contrato simplesmente termina antes. É por isso que a economia de juros é maior nesse modo: você elimina por inteiro as últimas parcelas do contrato, que são as que mais carregam juros acumulados ao longo do tempo.
Posso usar o FGTS para quitar o financiamento de uma vez?
Pode, se o saldo do FGTS for suficiente para liquidar o saldo devedor (e as condições de elegibilidade forem atendidas). Na calculadora, basta informar um saldo de FGTS maior ou igual à dívida: a simulação mostra a quitação imediata e a economia total de juros. Lembre que o saldo devedor exato para quitação é o informado pelo banco na data.