Calculadora de Amortização de Financiamento
Simule a amortização do seu financiamento e compare reduzir prazo vs reduzir parcela, com a economia de juros estimada de cada opção.
Reduzindo o prazo, você economiza em juros
R$ 22.900,00
e termina 12 meses antes: 108 meses em vez de 120 meses.
Taxa constante de 1,00% ao mês, SAC, 120 meses restantes e meses cheios. O banco apura pelo saldo do dia.
Novo saldo devedor
R$ 180.000,00
Parcela de hoje
R$ 3.666,67
caindo até R$ 1.683,33 na última
Reduzir prazo
Mais economiaMantém a amortização de R$ 1.666,67 por mês; a próxima parcela cai para R$ 3.466,67
Novo prazo: 108 meses (12 a menos)
Última parcela: R$ 1.683,33, que paga só o que sobrou
Economiza R$ 22.900,00 em juros
Reduzir parcela
Mantém o prazo
Nova parcela: R$ 3.300,00 (R$ 366,67 a menos), caindo até R$ 1.515,00 na última
Economiza R$ 12.100,00 em juros
Amortizar de uma vez ou todo mês: o que muda com o mesmo dinheiro
A calculadora acima mostra o efeito de um extra pago hoje. Aqui o mesmo contrato é simulado mês a mês de quatro jeitos: o extra único reduzindo o prazo, o extra único reduzindo a parcela, a parcela menor com a diferença devolvida ao financiamento todo mês, e um extra fixo por mês.
Contrato da sua simulação: saldo de R$ 200.000,00, 1,00% ao mês, 120 meses, SAC. O extra único é o valor que você informou, R$ 20.000,00.
Começa em 1/12 do extra único: R$ 1.666,67 por mês, com o último mês em R$ 1.666,63 para os 12 somarem R$ 20.000,00.
Com o extra de R$ 1.666,67 por mês, o contrato termina em 108 meses e os juros caem R$ 21.800,00 em relação a não amortizar. Com o extra único reduzindo o prazo, a queda é de R$ 22.900,00.
Sem amortizar (referência)
- Prazo
- 120 meses
- Juros pagos
- R$ 121.000,00
- Total pago
- R$ 321.000,00
- Pago além da parcela vigente
- R$ 0,00
- Pagamento no 1º mês
- R$ 3.666,67
Extra único hoje, reduzindo o prazo
- Prazo
- 108 meses12 a menos
- Juros pagos
- R$ 98.100,00R$ 22.900,00 a menos
- Total pago
- R$ 298.100,00
- Pago além da parcela vigente
- R$ 20.000,00
- Pagamento no 1º mês
- R$ 3.466,67
Extra único hoje, reduzindo a parcela
- Prazo
- 120 meses
- Juros pagos
- R$ 108.900,00R$ 12.100,00 a menos
- Total pago
- R$ 308.900,00
- Pago além da parcela vigente
- R$ 20.000,00
- Pagamento no 1º mês
- R$ 3.300,00
Extra único reduzindo a parcela, com a diferença devolvida todo mês
- Prazo
- 91 meses29 a menos
- Juros pagos
- R$ 84.287,62R$ 36.712,38 a menos
- Total pago
- R$ 284.287,62
- Pago além da parcela vigente
- R$ 98.708,37
- Pagamento no 1º mês
- R$ 3.666,67
Extra de R$ 1.666,67 por mês durante 12 meses (o último de R$ 1.666,63), reduzindo o prazo
- Prazo
- 108 meses12 a menos
- Juros pagos
- R$ 99.200,00R$ 21.800,00 a menos
- Total pago
- R$ 299.200,00
- Pago além da parcela vigente
- R$ 20.000,00
- Pagamento no 1º mês
- R$ 5.316,67
| Caminho | Prazo | Juros pagos | Total pago | Pago além da parcela vigente | Pagamento no 1º mês |
|---|---|---|---|---|---|
| Sem amortizar (referência) | 120 meses | R$ 121.000,00 | R$ 321.000,00 | R$ 0,00 | R$ 3.666,67 |
| Extra único hoje, reduzindo o prazo | 108 meses12 a menos | R$ 98.100,00R$ 22.900,00 a menos | R$ 298.100,00 | R$ 20.000,00 | R$ 3.466,67 |
| Extra único hoje, reduzindo a parcela | 120 meses | R$ 108.900,00R$ 12.100,00 a menos | R$ 308.900,00 | R$ 20.000,00 | R$ 3.300,00 |
| Extra único reduzindo a parcela, com a diferença devolvida todo mês | 91 meses29 a menos | R$ 84.287,62R$ 36.712,38 a menos | R$ 284.287,62 | R$ 98.708,37 | R$ 3.666,67 |
| Extra de R$ 1.666,67 por mês durante 12 meses (o último de R$ 1.666,63), reduzindo o prazo | 108 meses12 a menos | R$ 99.200,00R$ 21.800,00 a menos | R$ 299.200,00 | R$ 20.000,00 | R$ 5.316,67 |
Prazo é o número de parcelas até quitar. Total pago soma parcelas e extras. O pagamento no 1º mês não inclui o extra único de hoje. Pago além da parcela vigente é tudo o que sai do bolso acima da parcela do contrato daquele mês: na diferença devolvida, a parcela do contrato cai logo depois de amortizar e você continua pagando a antiga, então a diferença de todo mês conta aqui, e o número fica maior que o do extra único mesmo quando prazo e juros empatam. Sem amortizar, os juros seriam R$ 121.000,00. Seguro e taxa mensais ficam fora.
No SAC, devolver a diferença todo mês quita antes do que reduzir o prazo porque você continua pagando a prestação do contrato original, que é maior do que a do SAC com prazo reduzido. Economiza mais juros, em troca de mais dinheiro por mês.
- Sem amortizar (referência)
- Extra único hoje, reduzindo o prazo
- Extra único hoje, reduzindo a parcela
- Extra único reduzindo a parcela, com a diferença devolvida todo mês
- Extra de R$ 1.666,67 por mês durante 12 meses (o último de R$ 1.666,63), reduzindo o prazo
Como a comparação foi calculada
Cada caminho é simulado mês a mês com o mesmo motor da calculadora de amortização com FGTS: juros do mês = taxa × saldo do começo do mês; o extra entra no começo do mês, antes da parcela; a última parcela paga só o que falta.
Extra único hoje, reduzindo o prazo: mantém a amortização de R$ 1.666,67 por mês. Termina em 108 meses, com juros de R$ 98.100,00.
Extra único hoje, reduzindo a parcela: recalcula a amortização para os 120 meses. Juros de R$ 108.900,00.
Extra único reduzindo a parcela, com a diferença devolvida todo mês: todo mês você paga a prestação que o contrato original cobraria, e o que passa da parcela nova vira amortização extra. Somando o extra único, entram R$ 98.708,37 além das parcelas, e o contrato termina em 91 meses.
Extra de R$ 1.666,67 por mês durante 12 meses (o último de R$ 1.666,63), reduzindo o prazo: entram R$ 20.000,00 de extra ao todo, e o contrato termina em 108 meses, com juros de R$ 99.200,00.
Quando cada caminho faz sentido
Nenhum caminho ganha sempre. Reduzir o prazo costuma economizar mais juros, mas o dinheiro que entra no financiamento não volta: se faltar caixa amanhã, a saída acaba sendo um crédito mais caro que o próprio financiamento. Reduzir a parcela economiza menos e deixa folga no orçamento de todo mês.
- Você tem uma reserva de emergência separada? Sem ela, pôr todo o dinheiro extra no financiamento deixa você sem colchão.
- O banco aceita amortização todo mês pelo aplicativo, ou só em datas combinadas? Isso decide se o extra mensal é viável na prática.
- A taxa do financiamento é maior do que o rendimento líquido que o dinheiro teria aplicado? Se for, amortizar tende a compensar.
Para a última pergunta, simule o valor na calculadora de juros compostos com a taxa do investimento já descontada do imposto de renda. O rendimento de CDB e Tesouro paga imposto, e os juros que você deixa de pagar no financiamento não pagam. Comparar a taxa bruta do investimento com a do financiamento favorece o investimento sem motivo.
Como conferir a simulação com o extrato do banco
Os números do formulário estão no contrato ou no extrato do financiamento. Não é preciso enviar documento nenhum: basta copiar os valores.
- Saldo devedor
- Aparece no extrato ou no aplicativo do banco, na área do contrato. Use o da data mais próxima da amortização, porque ele muda a cada prestação paga.
- Sistema de amortização
- Está no contrato, na cláusula das prestações (SAC, Price ou SACRE). Sem o contrato à mão, compare duas prestações seguidas: se a parte de amortização é a mesma e a prestação cai, é SAC.
- Taxa de juros efetiva mensal
- O contrato traz a taxa efetiva mensal e a anual: a Resolução CMN 5.004/2022 exige as duas no documento do crédito. Use a mensal. Se só tiver a anual, 12% ao ano efetivos são cerca de 0,949% ao mês, e não 1%. A calculadora de taxa equivalente faz a conversão.
- Prazo restante
- É o número de prestações que faltam: o prazo total menos as que você já pagou. O extrato costuma mostrar o número da prestação do mês.
- Seguros MIP e DFI e taxa de administração
- O demonstrativo da prestação separa juros e amortização do seguro de morte e invalidez permanente (MIP), do seguro de danos físicos ao imóvel (DFI) e da taxa de administração. Some os três e informe no campo de seguro e taxa por mês.
Por que o número do banco pode ser diferente
- Data da amortização: o banco apura o saldo no dia em que o dinheiro entra, com juros proporcionais aos dias desde a última prestação. Esta conta usa meses cheios.
- Correção do saldo: em contrato corrigido por TR ou IPCA, o saldo é atualizado pelo índice antes de cada prestação. Aqui a taxa informada vale como fixa até o fim.
- Seguro sobre o saldo: se o seu contrato cobra o seguro como percentual do saldo devedor, ele também cai depois de amortizar. A conta trata o seguro como valor fixo por mês e não mostra essa queda.
- Arredondamento: o banco arredonda juros e amortização a centavo em cada prestação. Em 20 ou 30 anos, a diferença chega a alguns reais.
Quanto a economia muda com o extra e com a taxa
A tabela refaz a conta com metade e com o dobro do extra, sem passar do saldo devedor, e com a taxa 0,1 ponto percentual abaixo e acima da informada. Serve para ver se um erro pequeno na taxa muda a sua decisão ou só o tamanho da economia.
A primeira coluna de valores é a sua taxa. Deslize a tabela para o lado para ver as outras.
| Extra hoje | 1,00% ao mêsa sua taxa | 0,90% ao mês | 1,10% ao mês |
|---|---|---|---|
| R$ 10.000,00 | R$ 11.800parcela: R$ 6.050 | R$ 10.600parcela: R$ 5.450 | R$ 12.900parcela: R$ 6.660 |
| R$ 20.000,00 | R$ 22.900parcela: R$ 12.100 | R$ 20.600parcela: R$ 10.900 | R$ 25.200parcela: R$ 13.300 |
| R$ 40.000,00 | R$ 43.400parcela: R$ 24.200 | R$ 39.100parcela: R$ 21.800 | R$ 47.700parcela: R$ 26.600 |
Economia de juros em reais, arredondada para três algarismos significativos. Em cima, reduzindo o prazo; embaixo, reduzindo a parcela. Tarifas não entram. A linha em azul é o extra que você informou.
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Amortizar abate parte do saldo devedor e reduz os juros. Você pode reduzir o prazo (o contrato acaba antes) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo). A calculadora compara as duas opções, no SAC e no Price, e mostra qual economiza mais juros.
Como funciona o cálculo
A calculadora estima a parcela atual, no sistema SAC ou Price, a partir do saldo, da taxa e do prazo restante. Depois subtrai a amortização do saldo e recalcula. Para reduzir prazo, no Price mantém a parcela e no SAC mantém a amortização mensal, e encontra o novo número de meses, com a última parcela pagando só o que sobra. Para reduzir parcela, mantém o prazo e recalcula a parcela sobre o novo saldo.
Para estimar a economia ao quitar de uma vez, use a calculadora de quitação antecipada; para comparar sistemas de amortização, a calculadora SAC e Price.
Na dúvida sobre a melhor escolha, veja o guia amortizar: reduzir o prazo ou a parcela e entenda quando a quitação antecipada vale a pena.
Fórmula
Novo saldo = saldo − amortização
Price (parcela fixa)
Parcela = saldo × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]
Reduzir prazo: mantém a parcela; novo n = −ln(1 − novo saldo × i ÷ parcela) ÷ ln(1 + i), arredondado para cima, e a última parcela paga só o que falta
Reduzir parcela: nova parcela = novo saldo × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ], mesmo prazo
SAC (amortização constante)
A = saldo ÷ n
Parcela do mês = A + i × saldo do início do mês
Juros totais = i × saldo × (n + 1) ÷ 2
Reduzir prazo: mantém A; novo n = novo saldo ÷ A, arredondado para cima, com a última parcela residual; juros = i × [novo n × novo saldo − A × novo n × (novo n − 1) ÷ 2]
Reduzir parcela: A' = novo saldo ÷ n, mesmo prazo
Base: sistemas SAC e Price (matemática financeira). A amortização antecipada com redução proporcional de juros é direito do consumidor, pelo artigo 52, parágrafo 2º, do Código de Defesa do Consumidor, e em contrato prefixado o desconto usa a taxa do próprio contrato (Resolução CMN 5.004/2022, art. 7º). Confirme saldo, taxa e sistema no extrato do contrato.
Limitações
- Calcula nos dois sistemas: escolha SAC (parcela decrescente) ou Price (parcela fixa) conforme o seu contrato.
- Contrato indexado (TR, IPCA, poupança) tem o saldo corrigido ao longo do tempo; aqui a taxa informada é tratada como fixa, então o resultado é aproximação.
- O seguro (MIP e DFI) e a taxa de administração informados valem como um valor fixo por mês: entram na prestação exibida, não rendem juros e ficam fora da economia calculada. Ao reduzir o prazo, os meses de seguro que deixam de existir aparecem à parte, pelo valor informado.
- A conta usa meses cheios. O banco apura o saldo no dia em que o dinheiro entra, então a data da amortização muda o resultado em alguns reais.
- A parcela atual é estimada a partir do saldo, taxa e prazo, podendo diferir do extrato do banco.
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Guias sobre este tema
Quitação antecipada
Entenda como funciona a quitação antecipada de um empréstimo ou financiamento: o direito ao desconto proporcional dos juros futuros (regra do valor presente), a diferença entre quitar tudo e amortizar uma parte, e quando antecipar vale mais a pena, com exemplo.
SAC ou Price
Entenda a diferença entre os sistemas de amortização SAC e Price: parcela fixa x parcela decrescente, amortização constante x crescente, qual paga menos juros no total e em qual situação cada um faz mais sentido, com exemplo numérico de R$ 100.000.
Cálculo auditável, com fórmula e fontes transparentes
Atualizado em . Fontes: SAC e Price / CDC art. 52 / cálculo estimativo.
Processamento local: esta ferramenta roda no seu navegador e nada é enviado a servidores automaticamente.
Fontes oficiais
- Planalto - Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), art. 52, § 2º
- Banco Central - Resolução CMN 5.004/2022
- Banco Central - Resolução CMN 3.516/2007
- Banco Central - perguntas frequentes sobre liquidação antecipada de dívida
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Perguntas frequentes
O que é amortizar um financiamento?
Amortizar é usar um valor extra para abater parte do saldo devedor antes do prazo. Com menos saldo, você paga menos juros no total. Existem duas formas de aproveitar a amortização: reduzir o prazo, para terminar o financiamento mais cedo, ou reduzir a parcela, mantendo o prazo e diminuindo o valor mensal. No Price, reduzir o prazo mantém a parcela; no SAC, mantém a amortização mensal, e a parcela continua caindo. A calculadora mostra a economia de juros de cada caminho.
Reduzir o prazo ou reduzir a parcela: o que economiza mais?
Em geral, reduzir o prazo economiza mais juros, porque você corta o tempo em que o saldo rende juros para o banco. Reduzir a parcela alivia o orçamento no mês, mas mantém o financiamento pelo mesmo número de meses, então a economia de juros costuma ser menor. A calculadora compara as duas opções com os seus números e destaca a de maior economia.
Como a calculadora estima a parcela atual?
A partir do saldo devedor, da taxa de juros mensal e do prazo restante, ela calcula a parcela nos dois sistemas usados no Brasil: SAC, com amortização constante e parcela que cai todo mês, e Price, com parcela fixa. Escolha o do seu contrato logo no começo do formulário, porque o resultado muda bastante entre eles. Se a sua prestação diminui um pouco a cada mês, é SAC, que é o sistema da maioria dos financiamentos imobiliários. Aqui o foco é estimar o efeito da amortização, não reproduzir o extrato exato do banco.
Vale a pena amortizar ou é melhor investir o dinheiro?
Depende da taxa do financiamento comparada ao rendimento líquido que você conseguiria investindo. Se a taxa do financiamento é maior que o rendimento líquido de um investimento seguro, amortizar costuma compensar. Se o investimento rende mais, pode valer manter o dinheiro aplicado. A decisão também envolve segurança e reserva de emergência. Esta calculadora mostra a economia de juros para apoiar essa conta.
O banco cobra alguma tarifa para amortizar?
A amortização antecipada é um direito do consumidor: o artigo 52, parágrafo 2º, do Código de Defesa do Consumidor garante a redução proporcional dos juros e demais acréscimos. A Resolução CMN 3.516, de dezembro de 2007, proíbe tarifa pela liquidação antecipada nos contratos de pessoas físicas e de micro e pequenas empresas firmados depois dela. Se o seu contrato é mais antigo ou prevê algum custo na operação, informe o valor no campo de tarifas para ver a economia líquida. Seguro e taxa de administração não rendem juros e não mudam a economia calculada. Confirme as regras do seu contrato com a instituição antes de amortizar.
O resultado é exato?
Não. É uma estimativa com os dados informados, no sistema que você escolher. O valor real ainda depende de seguros (MIP e DFI), de tarifas, da data em que o banco liquida a amortização e de arredondamentos. Os campos de tarifa e de seguro mensal estão no formulário justamente para aproximar a conta do extrato. E se o seu contrato é indexado, corrigido por TR, IPCA ou poupança, o saldo muda ao longo do tempo: informe a taxa efetiva mais recente do extrato e trate o resultado como aproximação. Use a simulação para decidir entre reduzir prazo ou parcela e confirme os números no banco antes de efetivar.